Quando o condomínio ainda não existe legalmente de quem é a responsabilidade?
A nossa leitora Cristina Pinheiro colocou através do e-mail geral@maisdomínio.com a seguinte questão: Adquiri uma fracção autónoma num edificio em que todas as outras fracções se encontram por vender. Assim sendo, se houver uma avaria ou reparação que necessite de ser efectuada, a quem incumbe essa despesa? A mim ao proprietário aos dois em k proporção? A partir de que momento é obrigatório a constituição de condomínio? Cara Cristina, Permita-me começar pela questão relativa à obrigatoriedade de constituir condomínio, para a qual a lei não menciona expressamente datas ou prazos para constituição, e muito menos consagra obrigatoriedade de constituir, no entanto, e no sentido ...
Manual de Gestão de Recursos Humanos no Condomínio
A gestão do condomínio moderna implica a contratação de profissionais cada vez mais distintos e qualificados, o que significa que o administrador do condomínio deve ter um conjunto de noções básicas de gestão de recursos humanos de forma a facilitar a sua interacção com todas estas pessoas. A gestão do pessoal e a sua formação desempenham actualmente um papel decisivo sobre a forma como os administradores tratam e como são tratados pelos condóminos. A figura do “responsável pela manutenção” (Portugal) ou do “zelador” (Brasil) é algo que deve ser devidamente cuidado pelo administrador (Portugal) ou pelo síndico (Brasil), pois é ele quem ...
Regras de acesso à piscina do condomínio
São cada vez mais os condomínios dispõe de piscinas que constituem partes comuns do prédio, caindo sobre a alçada de administração dos condóminos. Para responder às solicitações crescentes dos nossos leitores quanto à formulação de regras básicas de gestão das piscinas decidimos elaborar um breve guia, onde se discutem algumas das questões mais frequentemente levantadas em Assembleias de Condóminos sobre esta matéria. Quem pode aceder à piscina?. As piscinas podem ser de uso exclusivo dos condóminos ou encontrarem-se abertas ao público mediante o pagamento de uma taxa. A opção pela exclusividade é mais onerosa para o condomínio, mas mais segura. A ...
Jardins nas partes comuns do prédio. Valerá a pena?
Em muitas Assembleia de Condóminos a discussão repete-se: valerá a pena o condomínio investir na jardinagem das partes comuns (logradouros, acessos às partes comuns,). A resposta depende de um conjunto de factores que importa ter em conta no seu caso concreto, pelo que elaborámos uma lista dos prós e contras. A favor: As coberturas ajardinadas contribuem para a qualificação paisagística dos edifícios e para aumentar o conforto e bem-estar dos habitantes. Os jardins funcionam a favor do conforto climático (radiação solar recebida, sombras projectadas, protecção de ventos e chuvas) e da absorção da poluição atmosférica. Uma área com densa vegetação junto a um ...
4 sugestões para melhor aproveitar a sua varanda
Os promotores imobiliários têm vindo a apostar na construção de varandas maoires nos prédios em propriedade horizontal. Esta aposta – que tem naturalmente um sentido comercial de valorização da oferta – significa uma transformação na forma como o condomínio e os condómios passam a olhar para estes espaços. Aquilo que era uma parte mista do prédio (com uma parte comum - a fachada – que obrigava a preocupações colectiva (veja-se a instalação de placa ou de ar condicionado eas preocupações com a manutenção da linha arquitectónica do prédio); agora passou a ser um espaço de convívio nos apartamentos modernos (gerando ...
Breve Guia sobre contratação dos Seguros do Prédio
Um dilema que se coloca ao administrador recem eleito ou aos condóminos na Assembleia constitutiva do seu condomínio prende-se com os contratos de seguro a celebrar. Como sabemos, para quem vive em condomínio, a lei exige um seguro obrigatório para cobrir o risco de incêndio. Este seguro resulta da fixação anual em Assembleia de Condóminos do valor mínimo das coberturas relativas às partes comuns. Artigo 1429.° do Código Civil - Seguro obrigatório 1- * É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns. 2- * O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o ...
Guia de obra contra infiltrações no terraço
Um dos problemas mais comuns com que nos deparamos nas Assembleias de Condomínio prende-se com os vizinhos que habitam as fracções dos andares superiores reclamarem de infiltrações oriundas dos terraços de cobertura. Consultámos especialistas para a elaboração de um breve guia para a realização ou acompanhamento da obra a realizar pelo condomínio em 5 passos. Aprovação em Assembleia de Condóminos. Trata-se de uma obra sujeita a aprovação na Assembleia de Condóminos pelo que deverá submeter o assunto à apreciação e vontade maioritária de 2/3 do condomínio. Pedir pelo menos 3 orçamentos para submeter aos demais condóminos. Os preços variam podendo chegar ao ...
Na administração plural o condómino não profissional está obrigado à prestação de contas
A questão é, a nosso ver, polémica, mas o Supremo Tribunal de Justiça parece inclinar-se pela resposta negativa, pronunciando-se pela irresponsabilidade do administrador não profissional em acção de prestação de contas instaurada por um condómino ou posterior administração. Em acordão recente de 28-04-2009 o Supremo Tribunal de Justiça conclui que "o administrador do condomínio está obrigado a prestar contas à assembleia de condóminos; mas, no caso de administração plural do condomínio, integrada por um administrador profissional executivo e por condóminos sem funções executivas, cabendo a estes apenas controlar genericamente a actividade daquele, auxiliá-lo se tal lhes for solicitado, assinar os cheques do condomínio (por aquele, ...
Guia para a abertura de uma empresa de gestão de condomínios em franchising
Nos últimos anos as empresas de gestão ou administração de condomínios têm proliferado em Portugal, sob as mais variadas formas jurídicas (sociedades unipessoais, empresários em nome individual, empresas). Não obstante a falta de regulamentação que todo o sector reclama, vários empreendedores optaram por criar a sua própria realidade enquanto prestadores do serviço de administração muitas vezes sem qualquer preparação ou conhecimento da área. Para alguns a porta de entrada do negócio é a entrada numa rede de franchising que tenha associada uma marca poderosa e um conjunto de serviços de acompanhamento associados. Mas nesta área específica de negócio será o franchising ...
Os 10 Assuntos mais lidos e discutidos em 2009
O novo ano está aí, mas para muitos condóminos e admnistradores os problemas persistem.´Durante o último ano trouxemos um conjunto de matérias ao debate que mereceram a vossa leitura e comentários no site. Fica aqui a relação das matérias que acharam mais interresentes de acordo com os dados estatísticos do Google Analitics, aplicação que utilizamos para medir a vossa atenção e preferência quanto às matérias aqui tratadas. Aqui vai a lista por ordem descrescente de preferência em termos do audiência: Nº 1 Lei do Ruído: O que é o Ruído de Vizinhança? Nº 2 Minuta de Carta Convocatóreia para Assembleia de Condóminos Nº3 Breve ...
Notícias
Portugal: Negócio dos Condomínios cresce à margem da leiA administração de condomínios é um negócio em franco crescimento em Portugal. O problema é que nem todas as empresas são sérias e a Lei não separa o trigo do joio. «A lei, além de ser omissa...
Brasil: Condomínios sustentáveis
Não é de hoje que a expressão sustentabilidade vem ganhando destaque cada vez maior no dia a dia das pessoas e tornando-se quase obrigação para muitas empresas, pressionadas por consumidores e entidades...
Brasil: Condomínios vão ficar 20% mais caros no Rio de Janeiro
O valor do condomínio vai ficar 20% mais caro a partir de fevereiro no Rio. O reajuste fora de época é por conta da Lei Estadual 5.627/09 , aprovada na Alerj e sancionada pelo governador, Sérgio Cabral,...
Portugal: Investimento em painéis solares ascende a 167 milhões
Estado ofereceu, em 2009, um conjunto de incentivos com vista à promoção das energias renováveis. Os portugueses tornaram-se mais amigos do ambiente e encomendaram mais de 38 mil painéis solares....
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Perguntas e Respostas
Posso impugnar a deliberação da Assembleia que afastou a regra da permilagem?A nossa leitora Susana Baptista coloca-nos via e-mail a seguinte questão: Gostaria de saber como posso agir quando em reunião de assembleia se decide aplicar uma quota-extra, para a realização de obra,...
Qual das actas é que constitui título executivo? A que fixa o valor da quota ou a que fixa o valor da dívida?
Dispõe o artigo 6º, n.º 1 do Decreto-lei n.º 268/94, de 25 de Outubro que “a acta de reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio...
Pode a Administração do Condomínio cobrar despesas pelo pagamento de quotas através do Multibanco?
Não. Com a plublicação do Decreto-Lei Nº 3/2010 de 5 de Janeiro passou a ser proíbida a cobrança de quaisquer encargos ao ordenante, (utilizador, cliente) pelos serviços de pagamento através dos...
Caminhar em casa ou usar electrodomésticos é Ruído de Vizinhança?
A nossa leitora Ana Zacarias enviou-nos por e-mail a seguinte questão: “ Moro no R/C e a minha vizinha de cima desde há uns tempos que faz propositadamente barulho para nos incomodar. Tudo começou...
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Artigos, Pareceres e Decisões Judiciais
Guia para poupança de energia no Condomínio
A despesas com electricidade representam aproximadamente 20% do orçamento do condomínio. Assim, é importante que o admnistrador responsável possa implementar campanhas para uso racional de energia eléctrica, como a utilização dede lâmpadas fluorescentes e sensores de movimento. Sensores de Movimento. Com a utilização de sensores de movimento em cada andar/patamar dos elevadores reduz-se o consumo de electricidade. Sugerimos sensores de plafond de parede por substituição dos interruptores da luz ou a partição da coluna de electricidade em fases, nos patamares das escadas, situação... [Ler mais]
4 sugestões para melhor aproveitar a sua varanda
Os promotores imobiliários têm vindo a apostar na construção de varandas maoires nos prédios em propriedade horizontal. Esta aposta – que tem naturalmente um sentido comercial de valorização da oferta – significa uma transformação na forma como o condomínio e os condómios passam a olhar para estes espaços. Aquilo que era uma parte mista do prédio (com uma parte comum – a fachada – que obrigava a preocupações colectiva (veja-se a instalação de placa ou de ar condicionado eas preocupações com a manutenção da linha arquitectónica do prédio); agora passou a ser um... [Ler mais]
Os 10 Assuntos mais lidos e discutidos em 2009
O novo ano está aí, mas para muitos condóminos e admnistradores os problemas persistem.´Durante o último ano trouxemos um conjunto de matérias ao debate que mereceram a vossa leitura e comentários no site. Fica aqui a relação das matérias que acharam mais interresentes de acordo com os dados estatísticos do Google Analitics, aplicação que utilizamos para medir a vossa atenção e preferência quanto às matérias aqui tratadas. Aqui vai a lista por ordem descrescente de preferência em termos do audiência: Nº 1 Lei do Ruído: O que é o Ruído de Vizinhança? Nº 2 Minuta de Carta... [Ler mais]
Parecer sobre recusa de condómino no exercício de funções de administrador
Solicita-nos o Sr. Bernardino Luís Silveira da Silva, parecer fundamentado quanto às consequência jurídicas resultantes da recusa do exercício do cargo de administrador de um condomínio eleito em Assembleia de Condóminos, quer na sua esfera pessoal, quer no âmbito do condomínio. 1. A eleição do Administrador de Condomínio Nos termos do artigo 1435, nº1 do Código Civil o administrador é eleito e exonerado pela Assembleia de Condóminos, o que significa que no nosso ordenamento jurídico o desenvolvimento da actividade do administrador desenvolve-se no quadro do mandato, respondendo... [Ler mais]
Manual de Gestão de Recursos Humanos no Condomínio
A gestão do condomínio moderna implica a contratação de profissionais cada vez mais distintos e qualificados, o que significa que o administrador do condomínio deve ter um conjunto de noções básicas de gestão de recursos humanos de forma a facilitar a sua interacção com todas estas pessoas. A gestão do pessoal e a sua formação desempenham actualmente um papel decisivo sobre a forma como os administradores tratam e como são tratados pelos condóminos. A figura do “responsável pela manutenção” (Portugal) ou do “zelador” (Brasil) é algo que deve ser devidamente cuidado pelo... [Ler mais]
Regras de acesso à piscina do condomínio
São cada vez mais os condomínios dispõe de piscinas que constituem partes comuns do prédio, caindo sobre a alçada de administração dos condóminos. Para responder às solicitações crescentes dos nossos leitores quanto à formulação de regras básicas de gestão das piscinas decidimos elaborar um breve guia, onde se discutem algumas das questões mais frequentemente levantadas em Assembleias de Condóminos sobre esta matéria. Quem pode aceder à piscina?. As piscinas podem ser de uso exclusivo dos condóminos ou encontrarem-se abertas ao público mediante o pagamento de uma taxa. A opção... [Ler mais]
Breve Guia sobre contratação dos Seguros do Prédio
Um dilema que se coloca ao administrador recem eleito ou aos condóminos na Assembleia constitutiva do seu condomínio prende-se com os contratos de seguro a celebrar. Como sabemos, para quem vive em condomínio, a lei exige um seguro obrigatório para cobrir o risco de incêndio. Este seguro resulta da fixação anual em Assembleia de Condóminos do valor mínimo das coberturas relativas às partes comuns. Artigo 1429.° do Código Civil - Seguro obrigatório 1- * É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às... [Ler mais]
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