Minuta de Regulamento de Condomínio

 O presente regulamento destina-se a ser adaptado a um condomínio composto por fracções autónomas de habitação e de garagem. A sua aprovação é feita em Assembleia Geral convocado para o efeito por maioria de 2/3 da permilagem.

Capítulo I Objecto
Artigo 1º Constituição de propriedade horizontal

1 – A propriedade horizontal do imóvel sito em ….……………. (morada completa) reger-se-à pelo título constitutivo, pelos presentes estatutos e pela lei vigente aplicável
2 – O imóvel é constituído ………………….. (Ex.: rés-do-chão e três andares, com garagens e logradouro) e encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de ………no Livro ………., sob o Nº…….. e inscrito na matriz urbana sob o artigo Nº…………. .
3 – A passagem a propriedade horizontal teve lugar por escritura de ……………… (data completa), lavrada no Cartório Notarial de…………… .

Artigo 2.º Fracções autónomas e partes comum

1 – Constituem fracções autónomas …….. (Nº de fracções) fracções destinadas a habitação e designadas pelas letras ……, ….., ….., …., ….., …., …… e ….., e ….. (Nº de fracções) fracções destinadas a garagem, designadas pelas letras …, …., ….., …., ….., …., ….. e ……
2 – São comuns as partes integrantes do imóvel objecto destes estatutos que correspondem às enumeradas no artigo 1421º, Nº 1, do Código Civil, bem como:

a) Entrada destinada a veículos;
b) Caixa e respectivo elevador,
c) Caixas de despejos e casas de lixo;
d) Sistema de esgotos de águas pluviais e saneamento;
e) Logradouro envolvente do prédio.

Artigo 3º Individualização das fracções

é a seguinte a individualização das fracções e seu valor relativo expresso em percentagem do valor total do prédio:

> Fracção	Objecto	Valor relativo
Ex.: Fracção A Fracção B Fracção C Fracção D Fracção E Fracção F Fracção G Fracção H	(Habitação)	10
Fracção I	(Garagem)	5

Capítulo II Direitos e Obrigações dos Condóminos
Artigo 4º Direitos dos condóminos

1 – Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do imóvel.
2 – O conjunto dos direitos não é separável, nenhum destes pode ser alienado separadamente, nem pode o condómino renunciar à parte comum como meio de se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
3 – Das decisões tomadas em Assembleia Geral sobre esta matéria, pode qualquer interessado recorrer para Tribunal ………………. (Ex. Tribunal Judicial de ……., Tribunal Arbitral Voluntário).

Artigo 5º Limitação ao exercício dos direitos

1 – Ficam proibidas quaisquer obras de alterações nas partes comuns, e duma maneira genérica todas as construções não aprovadas.
2 – Qualquer condómino que deseje efectuar obras na sua fracção autónoma, deve enviar previamente ao administrador, a descrição desenvolvida das mesmas, sob registo com aviso de recepção para que este verifique, se elas não contrariam o disposto nestes estatutos.
3 – O administrador deverá emitir o seu justo parecer, dentro do prazo máximo de ……. dias.
4 – Todo o condómino é obrigado a executar na sua fracção autónoma as reparações necessárias para evitar dano ou eventual prejuízo a qualquer dos demais condóminos ou tudo o que possa comprometer a estabilidade, segurança, uniformidade exterior ou decoração do imóvel, respondendo pelos prejuízos e danos derivados da demora injustificada ou má realização dessas obras.
5 – A instalação de ……………. (Ex. antenas de rádio, de televisão, parabólicas), fica dependente de prévia aprovação do administrador.
No entanto, fica já proibida a instalação dos referidos aparelhos nas ………………… (Ex. varandas, fachadas e chaminés).
6 – As reparações das coisas comuns, feitas em consequência de danos causados por qualquer condómino, serão da sua exclusiva conta e responsabilidade. O administrador deverá porém, providenciar imediatamente quanto a tais reparações.
7 – Este edifício é destinado a moradias familiares, e garagens e a utilização das fracções autónomas e suas dependências para fins diversos só poderá ser consentida pela Assembleia Geral, mediante deliberação tomada por maioria de ………….. dos votos representativos de todo o valor do imóvel.
Fica, contudo, absolutamente proibido:

Ex.

- Armazenar ou guardar explosivos ou materiais inflamáveis;
- Instalar motores, máquinas ou aparelhagens que possam perturbar
a tranquilidade dos moradores ou interferir na utilização normal da sua aparelhagem eléctrica ou electrónica;

8 – As fachadas do imóvel e garagens, bem como a sua cobertura e terraço não poderão ser utilizadas para a instalação de …………….. (Ex. reclamos luminosos, dispositivos publicitários).
9 – O uso das garagens é exclusivo dos seus proprietários.
10 – Não é permitido o estacionamento de viaturas nas partes comuns, tais como, pátio, logradouros e entradas.

Artigo 6º Direitos de preferência e de divisão

Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação das fracções, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.

Artigo 7º Encargos de conservação

1 – As despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício e as de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções, de acordo com o descrito no artigo 2º destes estatutos.
2 – As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ficam a cargo dos que delas se servem na proporção da respectiva utilização.

Artigo 8º Inovações

As obras que constituam inovações dependem da aprovação da ………… (Ex. maioria simples, maioria de dois terços) dos condóminos. No entanto, nas partes comuns do imóvel não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como comuns.

Artigo 9º Encargos com as inovações

As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos e são pagas por estes em proporção do valor das suas fracções, conforme o artigo 2º.

Artigo 10º Reparações indispensáveis e urgentes

1 – As reparações indispensáveis e urgentes, nas partes comuns do imóvel, podem ser levadas a efeito, por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador e do seu substituto, devendo comunicar-lhe o facto com a maior brevidade, para que seja reembolsado, por todos os condóminos, dos gastos normais, devidamente documentados.
2 – Se um condómino efectuar quaisquer dessas obras com inobservância do disposto no números anterior, as despesas ficarão de sua exclusiva conta, sem prejuízo do eventual dever de indemnizar os outros condóminos.

Artigo 11º Fundo comum de reserva

Será constituído um fundo comum de reserva que será depositado na Caixa Geral de Depósitos, para custear as despesas de conservação do edifício, em que cada condómino contribuirá com uma quantia correspondente a 10% na sua quota parte nas despesas de condomínio.

Artigo 12º Seguro obrigatório

é obrigatório o seguro do imóvel contra o risco de incêndio.

Capítulo III Administração das Partes Comuns
Artigo 13º órgãos administrativos

1 – A administração das partes comuns do imóvel compete à Assembleia dos Condóminos e ao administrador.
2 – Cada condómino tem na Assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que lhe couberem na permilagem, relativamente ao valor total do prédio e que são as seguintes:

Ex.

> Fracção A Fracção B Fracção C Fracção D Fracção E Fracção F Fracção G Fracção H	10 votos
Fracção I	4 votos

Artigo 14º Assembleia dos condóminos

1 – A Assembleia reúne-se em ……….…………. (data, Ex.: primeira quinzena de ……..), mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2 – A Assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, ………….% do capital investido.

Artigo 15º Convocação e funcionamento da Assembleia

1 – A Assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com …….. dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. Na convocatória indicar-se-á o dia, a hora, local da reunião e ordem de trabalhos da mesma.
2 – As deliberações são tomadas por …………. (Ex. : maioria simples, maioria de dois terços) dos votos representativos do capital investido.
3 – Se não comparecer o número de condóminos suficiente, é convocada nova reunião, para uma semana depois, podendo neste caso a Assembleia deliberar por maioria de votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos um quarto do valor total do prédio.
4 – As deliberações que, nos termos da lei ou dos presentes estatutos, careçam de serem aprovadas por unanimidade dos votos, podem ser aprovadas pela unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do capital investido e sob a condição de aprovação da deliberação pelos restantes condóminos, devendo ser comunicadas a estes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta dias; e estes têm um prazo de noventa dias após a recepção da carta para comunicar, por escrito, à Assembleia o seu assentimento ou discordância, valendo o silêncio como assentimento.

Artigo 16º Impugnação das deliberações

1 – As deliberações da Assembleia contrárias à lei ou aos estatutos, são anuláveis a requerimento de qualquer condómino, que as não tenha aprovado.
2 – No prazo de dez dias contado da deliberação (para os condóminos presentes), ou da sua comunicação (para os ausentes), pode ser exigida ao administrador a convocação de uma Assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 – Poderá qualquer condómino, no prazo de trinta dias contado nos termos do número anterior, sujeitar a deliberação a um Centro de Arbitragem.
4 – O direito de propor a acção de anulação caduca, no prazo de vinte dias a contar da deliberação da Assembleia extraordinária, ou caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de sessenta dias a contar da data da deliberação.

Artigo 17º Administrador

1 – O administrador é eleito e exonerado pela Assembleia.
2 – O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
3 – O período das suas funções é de 1 ano, renovável, mantendo-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Artigo 18º Administrador provisório

Se a Assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão desempenhadas a título provisório pelo condómino cuja fracção ou fracções represente a maior percentagem do capital investido, excepto de algum condómino manifestar vontade de exercer aquele cargo e comunicar tal propósito aos restantes condóminos.

Artigo 19º Funções do administrador

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela Assembleia:

1 – Convocar a Assembleia dos condóminos;
2 – Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
3 – Efectuar e manter o seguro do imóvel contra o risco de incêndio, propondo à Assembleia o montante do capital seguro;
4 – Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
5. Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
6 – Realizar os actos conservatórios dos bens comuns;
7 – Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
8 – Executar as deliberações da Assembleia;
9 – Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
10 – Prestar contas à Assembleia;
11 – Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
12 – Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Artigo 20º Legitimidade do administrador

O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela Assembleia, tendo ainda legitimidade para agir em juízo e ser demandado nas acções respeitantes a todas as partes comuns do edifício.

Artigo 21º Recurso dos actos do administrador

Dos actos do administrador cabe recurso para Assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Capítulo IV Disposições Gerais
Artigo 22º Foro competente

1 – As questões emergentes das relações reguladas por estes estatutos, serão decididas pelo …………….. (Ex. Tribunal Arbitral Voluntário, Tribunal Judicial da Comarca de ….………).

Artigo 23º Casos omissos

1 – As disposições destes estatutos serão obrigatórias para todos os condóminos actuais e futuros, os quais se obrigam em todos os actos de transmissão, cedência, locação ou oneração das suas fracções autónomas, a fazer expressa menção das obrigações aqui assumidas, para o que os presentes estatutos devem ser sempre referidos em qualquer destes actos, sob pena de multa e indemnização por perdas e danos.
2 – No caso de cedência ou locação, o condómino ficará solidariamente responsável com o cessionário pelas obrigações pecuniárias em que este se constitua perante o condomínio.
3 – Nos casos omissos aplicar-se-ão as disposições do Código Civil e demais legislação em vigor.

A presente minuta não dispensa a consulta a Advogado ou Solicitador.