Breve guia para constituição de um condomínio num prédio novo
8 Fevereiro 2009 por Carlos Canaes
Arquivado em Artigos, Pareceres e Decisões Judiciais
Acaba de comprar a sua casa num prédio novo. Não existe administração do condomínio e o construtor ainda não procedeu à convocação da 1ª Assembleia. O que fazer?. Elaborámos um breve guia que explica o que necessita em 5 passos:
1º Reunir toda a documentação necessária exigindo a sua entrega ao construtor
Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados “testes de pressão”;
Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
Projecto da electricidade;
Projecto de abastecimento de águas;
Projecto de esgotos;
Projecto de águas pluviais;
Projecto rede de gás;
Projecto R.I.T.A.;
Projecto instalações telefónicas;
Contratos celebrados com prestadores de serviços.
Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena parabólica, lareiras, etc..
2º Convocar a Assembleia de constituição do condomínio
Para este efeito usar uma das Minutas que colocamos à disposição na nossa página. De entre os assuntos a incluir na primeira ordem de trabalhos, sugerimos os seguintes: Eleição da Administração, Convocação de nova (2.ª) reunião da assembleia de condóminos, Aprovação do regulamento do condomínio, Discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso; Aprovação a abertura das contas bancárias, aprovação do montante para constituição do obrigatório fundo comum de reserva; aprovação dos valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio). Pode optar, contudo, por uma abordagem menos formal enviando0 uma carta para sensibilizar os seus vizinhos para a necessidade de criar o condomínio. Clique aqui para saber como. Para elaborar o Regulamento do Condomínio sugerimos que consulte a nossa Minuta de Regulamento
3º Dar forma legal ao condomínio
Inscrever o condomínio no RNPC (Pedido de número de pessoa colectiva e cartão de identificação):
REGISTO NACIONAL DE PESSOAS COLECTIVAS (RNPC)
Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C (à Estrada de Benfica)
1500-578 LISBOA
Ou nas conservatórias do registo comercial / Lojas do Cidadão.
Também pode utilizar a Internet (através do site da DGRN: http://www.dgrn.mj.pt/).
4º Adquirir o livro de actas ( para escriturar as actas das reuniões da assembleia de condóminos ), onde deverá ficar, desde logo, registada a primeira reunião de condóminos e todas as que se seguirem. Se necessita de ajuda para a elaboração da Acta consulte o nosso Breve Guia para elaboração de Actas.
5º Organizar as contas do condomínio. O primeiro passo é com o cartão de pessoa colectiva abrir actividade nas finanças, depois deve adquirir / elaborar recibos (para quitação do dinheiro que o administrador do condomínio recebe dos condóminos), elaborar o orçamento das despesas e receitas para o ano em curso, calcular os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio)., abrir em instituição bancária da conta condomínio (conta corrente) e da conta poupança condomínio (conta a prazo, para, nomeadamente, depósito do obrigatório Fundo Comum de Reserva). Não esquecer de registar em Acta por quem e com que poderes esta(s) conta será movimentada, e finalmente, domiciliar em instituição bancária o pagamento da electricidade e água respeitantes às partes comuns.
Lisbon
13°
Rio de Janeiro
27°
Excelente guia. Muito útil. Obrigado.
Gostaria de saber, caso não exista quorum numa assembleia de condóminos, se se efectua à mesma a acta. (via e-mail)
A acta da assembleia de condomínio é destinada a reproduzir as deliberações aí tomadas pelos condóminos, bem como as questões que eventualmente venham as ser discutidas. Tendo sido convocada a assembleia, mas não tendo a mesma tido início por insuficiência de quórum, não deverá ser lavrada acta, mas antes ser dado cumprimento ao artigo 1432.º, n.º 4 do Código Civil que estipula que “se não comparecer o número de condóminos para se obter vencimento, e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes , desde que estes representem, pelo menos um quarto do valor total do prédio.”
Contudo, na acta da assembleia realizada em segunda convocatória deve constar que a assembleia não se realizou por não existir quórum para o efeito.
Acresce que, havendo assuntos a tratar que não importem deliberações por parte dos condóminos, pode a assembleia reunir, apesar de não existir quórum para deliberar, já que o que a lei exige é que “as deliberações sejam tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido”, e não que a assembleia reúna só quando existe tal maioria.
Nesta medida, consagrando o artigo 1432.º do Código Civil a existência de um quórum deliberativo, nada impede que, ainda em primeira convocatória se discutam matérias que não serão objecto de deliberação, e nessa medida, seja necessário lavrar-se acta da assembleia
Questão pertinente aquela que coloca a Maria João. Na prática tenho visto muitos admnistradores a optarem por fazer indicação na acta da Assembleia realizada com quorum a posteriori que a anterior não se realizou por falta de quorum. Mas tenho que concordar com a a Ana Alegria quando opina no sentido de se elaborar as acta, ainda que sem quorum. Não só pelo argumento de se passar a escrito as discussões que não impliquem votação, mas também para defesa do próprio administrador. Imagine-se o caso de estar em causa a eleição do novo admininstrador: a lei prevê que na falta da sua eleições se mantém em funções o anterior administrador. A meu ver, é a propria acta da que declara a inexistência de quorum que o legitima para a prática dos actos, mas também o desresponsabiliza pela não realização dos actos ou obras para as quais se exigia uma aprovação pela Assembleia.
Quero aqui apresentar os meus parabéns por este site.
Fácil de consultar, apresentando propostas claras e muito úteis.
Bom trabalho!
Cm
Quanto à exigência da documentação ao construtor. Quase toda a documentação descriminada acima, encontra-se na Ficha tecnica de Habitação que o mesmo é obrigado a entregar no momento da escritura.
Adorei o site! Devo dizer desde já que sou completamente nova nestes assuntos. Passo a explicar…
Sou proprietária de um apartamento num prédio pequeno com 4 andares, já a contar com o rés do chão, onde ao lado da entrada para o prédio existem 2 lojas que não tem acesso ao interior do prédio,mas que fazem parte do prédio. Nas traseiras do prédio possuimos um pátio que é comum a todos os moradores. As paredes traseiras das lojas dão para esse pátio. As lojas pertencem a 2 proprietários distintos. Não temos elevador. O prédio já está habitado à cerca de 6/7 anos e nem sequer temos o condomínio formado. Segundo percebi uma das lojas pertence ao construtor do prédio e a outra pertence a um outro senhor que para além de possuir a loja tem ainda mais 3 apartamentos, estando um deles alugado. No total somos 4 proprietários (nós com 1 apartamento, o vizinho da frente com outro, o outro senhor com 3 apartamentos e 1 loja e o construtor com uma loja).
Quando vim viver para o prédio à cerca de alguns meses (a casa é do meu marido e ele já cá vive desde que o prédio começou a ser habitado) decidi constituir condomínio, o que não se está a tornar fácil, por um lado porque não percebo nada disto e por outro porque parece que ninguêm se importa ou quer saber. Gostaria que me ajudassem se possivel nas dúvidas que tenho e que são muitas…
Eu já fiz o pedido do nº de contribuinte para o prédio e já o recebi, penso que agora tenho de ir ao site fazer a inscrição certo?
Qual é o seguro que se tem de contratar para as partes comuns, é o de incêndio, ou é um multiriscos?
Como é que eu tenho acesso à documentação que é necessária para iniciar tudo, porque duvido muito que consiga encontrar o construtor, (ou que se disponibilize)e nem sei se terá ainda a papelada uma vez que já lá vão alguns anos?
As lojas também tem de pagar a quota, uma vez que não tem acesso ao prédio?
O meu vizinho do lado tem pago as facturas da água e da luz, penso que estão em seu nome, o que preciso de fazer para colocar tudo em nome do condomínio?
O valor a colocar no fundo de reserva corresponde a 10% do valor que cada um paga mensalmente ou corresponde ao valor total das despesas com o condomínio? E cada um tem de pagar esse valor à parte ou isso depois é para ser descontado do valor que cada um paga?
O vizinho que tem mais casas e o construtor não se mostram disponiveis para aparecer nas reuniões, embora o vizinho se comprometa a pagar a sua parte, o construtor não o consigo encontrar… enfim o que quero saber é se podemos tomar decisões (eu e o vizinho do lado, uma vez que somos os únicos proprietários que aqui moramos)?
Como é que calculo o valor para o seguro do prédio?
O orçamento anual deve ter em conta que tipo de despesas?
Tenho de realizar uma minuta de regulamento do condomínio, mas não percebi muito bem a minuta que aqui tem, será que me podem explicar um pouco melhor se tal for possível?
Tenho muitas dúvidas, que espero que se venham a esclarecer,de resto só posso agradecer todaa ajuda que me possam vir a dar e dizer que este site é muito, mas mesmo muito útil. Obrigada
Bom dia
Comprei um apartamento em LX ,PRÉDIO DE 4 ANDARES, 4 APARTAMENTOS POR PISO. fIZ A ESCRITURA EM OUTUBRO.NO PREDIA HABITO EU E MAIS 2 CONDOMINIOS. oS APARTAMENTOS ESTÃO EM VENDA E DIÁRIAMENTE SÃO VISITADOS POR PESSOAS QUE PROCURAM CASA. AINDA NÃO FOI CONVOCADO PARA A AL REUNIÃO, MAS FOI-ME PEDIDO UM CHEQUE DE 600 EUROS PARA AJUDAR NAS DESPESAS DAS PARTES COMUNS E DEPOIS SERIA ABATIDO AQUANDO DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO. QUE DESPESAS??
CALCULADO SOBRE QUE VALOR?
SOBRE QUE CONSUMOS?
QUEM SUPORTARÁ O MARKETING DO CONSTRUTUR COM O ENTRA E SAI DAS IMOBILIÁRIAS PARA MOSTRAR OS APARTAMENTOS. SOU OBRIGADO A PAGAR ESTES VALORES ATÉ À CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO??