Qual é a validade de uma deliberação da Assembleia sobre uma parte do prédio pertencente a um Condómino?
6 Março 2009 por Carlos Canaes
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É ineficaz. A assembleia só se pode pronunciar sobre as matérias relativas às partes comuns. A nosso ver, emana do Direito de Propriedade, que as fracções autómonas, propriedade exclusiva dos condóminos, não possam ser objecto das deliberações da Assembleia de Condóminos. Neste sentido, entre muito outros autores, Pires de Lima e Antunes Varela, no seu Código Civil Anotado, Vol. III, p. 448, onde se pode ler: “quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertecente em propriedade exclusiva a um dos condóminos), a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique, o condómino afectado a todo o tempo pode arguir o vício que ela enferma”.
Situação diferente, mas cada vez mais comum e com desfecho semelhante, é por exemplo num defeito construtivo, a Assembleia deliberar que o empreiteiro ou o construtor respondem quer quanto às obras a realizar nas partes comuns, quer nas próprias fracções. Aqui estamos a meu ver, numa situação de ilegitimidade do proprietário da fracção, que terá de intervir no processo de modo próprio sob pena de ilegitimidade.
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Parece-me que existem três vícios a distinguir e que podem afectar as deliberações tomadas pela assembleia:
1) Nulidade – São nulas as deliberações tomadas pela assembleia que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesse indisponíveis e de ordem pública.
2) Anulabilidade – Por sua vez, as deliberações anuláveis são aquelas que, recaindo sobre matérias que são da competência da assembleia de condomínio, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis ou regulamentos que se encontram em vigor. 3) Ineficácia – São aquelas que têm por objecto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, seja porque dizem respeita à propriedade exclusiva dos condóminos, seja porque representam uma ingerência no domínio ou administração exclusiva que qualquer proprietário tem sobre a sua própria fracção.
A forma de reacção será a seguinte:
– No prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
– No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
Atenção que, o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.