Breve Guia para realização de empreitadas em condomínios
1 Abril 2009 por Carlos Canaes
Arquivado em Artigos, Pareceres e Decisões Judiciais
Chegada a reunião anual o administrador do Condomínio é confrontado com um conjunto de problemas que tendo origem nas partes comuns do prédio afectam a vida dos demais condomínios, gerando reclamações. As situações típicas prendem-se com infiltrações oriundas no telhado ou em terraço de cobertura, necessidade de pintura da fachada do prédio para efeito de impermeabilização, ou até, arranjo na casa das maquinas de elevadores ou piscinas de , pavimento da garagem e até obras mais profundas ao nível da reconstrução quando o prédio já se encontra fora do período de garantia. Em todos estes casos, é necessário contratar com um empreiteiro, recorrendo ao parco fundo comum de reserva ou na falta deste a uma quota extraordinária. É um momento em que todos os cuidados são poucos porque o administrador acaba por ter de tomar decisões que mexem com o dinheiro de todos. Por isso elaborámos um breve guia para auxílio nas principais decisões.
Decida comparando 3 orçamentos. A escolha do empreiteiro não se deve basear no critério da existência por parte do administrador ou da Assembleia de uma empreiteiro “amigo” ou “conhecido”. Não há qualquer inconveniente que qualquer dos condóminos possa sugerir nomes para aumentar o leque de escolha, mas a decisão deve ser informado com base num orçamento que especifique as diferentes parcelas do investimento a efectuar (matérias primas, mão de obra, condições de pagamento, preço, prazos de entrega). O orçamento é a forma mais fácil de controlar a execução da obra, cabendo a Administrador colocar percentagens artigo a artigo, no orçamento entregue pelo empreiteiro. Se o orçamento teve por base um mapa de quantidades, consegue-se controlar a obra na perfeição. Ao ler o orçamento tenha em conta se o empreiteiro é empresário em nome individual, ou uma empresa (e nesta caso se é unipessoal ou não e se têm um capital social que lhe permita suportar uma eventual situação de crise). Qualquer empreiteiro deve ter um escritório físico algures, onde possa reclamar. Empresas ou empresários cujo contacto seja um telemóvel, são sempre de desconfiar, porque em caso de abandono da obra não existe forma de forçar a sua conclusão ou reaver o capital investido.
Pague faseadamente. Em regra o empreiteiro divide o pagamento em várias fases. A primeira com a assinatura do contrato de empreitada ou a adjudicação do orçamento pela Administração em Assembleia, uma segunda tranche a meio da obra, e a última após a conclusão dos trabalhos e aceitação da obra. Um esquema de 40%, 30%, 30% salvaguarda os interesses do dono da obra. Se o empreiteiro exigir um adiantamento superior a 50% do valor da obra isso pode bem significar que está numa situação desesperada e precisa da empreitada como meio de liquidar dívidas ou terminar trabalhos antigos. Qualquer empresa têm crédito nos fornecedores a 60 ou 90 dias, pelo que a desculpa de o dinheiro servir para comprar materiais, não serve. Outro sistema de pagamento justo para ambas as partes, decalcado das grandes empreitadas ou das empreitadas de longa duração é o recurso ao auto de medição. Os pagamentos no contrato dependem de um auto de mediação efectuado pelo fiscal da obra, que deve ser um representante do condomínio, num esquema próximo do seguinte: Ao dia 25, faz-se o auto de medição (cálculo dos trabalhos já executados) e paga-se ao empreiteiro no dia 28, para ele poder pagar ao pessoal no dia 30.
Avalie por comparação. O estado atesta a capacidade das empresas através da concessão de alvarás por parte do INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário. Uma empresa ou empresário em nome individual com alvará activo, têm pelo menos os impostos do ano anterior regularizados, pagamentos efectuados à segurança social, ausência de acidentes em obra, registo criminal dos legais representantes imaculado, e passou ainda por um regime probatório. E embora não signifique que a sua situação financeira seja estável, dá mais garantias de que uma que tenha o alvará caducado ou nem o tenha. Pode consultar em qualquer altura a situação do alvará em: http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/consultaemp/Paginas/Alvara.aspx. Preferencialmente deverá ter a categoria de Empreiteiro Geral ou Construtor Geral de Edifícios de Construção Tradicional de classe 2 ou superior. Esta classe 2, permite fazer obras de valor até 320.000€
É claro que para além deste requisito de ordem formal o administrador pode ainda efectuar outras diligências para aferir da idoneidade da empresa ou do empresário, como o pedido de referencias de anteriores empreitadas ou a formulação de um pedido para que o mapa de quantidades no orçamento seja especificado. Se o empreiteiro não for capazes de apresentar preços artigo a artigo, é um claro sinal de falta de capacidade técnica da sua estrutura. Além de ser preocupante quando surgirem as alterações em obra. Os trabalhos a retirar terão sempre preços baixos e os novos trabalhos terão sempre preços altos.
Exija garantias. As obras destinadas a longa duração têm um período de garantia legal de 5 anos. Qualquer empreiteiro que convencione um período superior pode ser uma boa escolha. A prestação de uma garantia bancária por parte do construtor no âmbito do contrato ou o estabelecimento de uma cláusula penal em caso de abandono da cobra pode ser igualmente uma garantia para o dono da obra. Outra opção é convencionar o direito de retenção dos equipamentos e materiais até à finalização da empreitada com a aceitação da obra.
Cuidado com os trabalhos a mais. O ideal é planear a obra evitando que não existam obras a mais, porque nesse caso o empreiteiro tem direito a ajustar o preço da empreitada. Isso é uma porta aberta para o aumento de custos e o resvalar impune dos prazos.
Muito bom artigo. Parabéns. Só uma achega com os deveres que pudemos exigir
do empreiteiro.
a) Realização da obra
O empreiteiro está adstrito a realizar uma obra, a obter um certo resultado (art. 1207º CC) em conformidade com o convencionado e sem vícios (art. 1208º CC). Em suma, o contrato deve ser pontualmente cumprido (art. 406º CC) e de boa fé (art. 762º/2 CC). Esta é a obrigação principal do empreiteiro.
O não cumprimento das obrigações referidas no art. 1208º CC, dá lugar a variadas sanções. O empreiteiro pode ser compelido à eliminação dos defeitos (art. 1221º CC) ou ficar sujeito à redução do preço (art. 1222º CC), à resolução do contrato (art. 1222º CC) ou a uma indemnização pelos danos causados (arts. 1223º e 1225º CC).
b) Fornecimento de materiais e utensílios (art. 1210º CC);
c) Conservação da coisa
O empreiteiro tem a obrigação de conservar a obra realizada até a entregar ao comitente. É um dever lateral que poderá emergir do contrato de empreitada, não por qualquer especificidade deste negócio jurídico, mas por o empreiteiro ficar adstrito a guardar a coisa que, mas tarde tem de entregar.
d) Entrega da coisa
A entrega é efectiva ou simbólica. E como em regra, as despesas da entrega correm por conta do empreiteiro, na medida em que as despesas do cumprimento, salvo convenção em contrário, são suportadas pelo devedor.
Tenho ouvido falar que agora já se pedem 5 orçamentos. Não acham que é melhor exigir que o admnistrador peça 5 orçamentos?
No caso de o empreiteiro fazer mal a obra posso não pagar ou pagar menos?
Não me parece que seja pela via do aumento do número de orçamentos que o condomínio se salvaguarda. Mas para uma decisão informada 5 não serão demais… Cuidado, contudo, com o prolongamento excessivo da reunião. Em face das proposta importa decidir e não consumir o tempo e a atenção dos seus vizinhos com uma discussão sobre orçamentos. Uma boa ideia no caso de 5 orçamentos é levar um mapa comparativo das propstas (prazo, preço, materiais).
Já quanto à questão da Teresa perante a existência de defeitos, a lei concede ao dono da obra a alternativa da eliminação dos defeitos ou redução do preço. A exigência de eliminação dos defeitos é uma forma de execução específica característica do contrato de empreitada; pretende-se exigir o cumprimento acordado (art. 1221º/1 CC). Mas se os defeitos não puderem ser eliminados, cabe ao comitente o direito de exigir do empreiteiro a realização de uma obra nova (art. 1221º/1, 2ª parte CC). Justifica-se esta solução porque, se o dono da obra não obteve o resultado pretendido, o empreiteiro continua adstrito a uma prestação do facto positivo. O empreiteiro não é obrigado a proceder à eliminação dos defeitos mesmo que viável, ou à realização de uma nova obra se as despesas inerentes forem manifestamente superiores ao interesse que o comitente daí retiraria (art. 1221º/2 CC).
Se a obra foi executada com defeitos e estes não foram eliminados, ou a obra realizada de novo, tem o comitente direito de exigir a redução do preço acordado (art. 1222º/1 CC). A redução do preço não corresponde a um ressarcimento dos danos, mas está em conformidade com a actio quanti minoris dos romanos em matéria de compra e venda. O dono da obra não pode pedir cumulativamente a eliminação dos defeitos ou a realização de novo da obra e a redução de preço. São pedidos alternativos que poderão sem dúvida, ser requeridos em termos subsidiários. A redução de preço, na falta de acordo em contrário, far-se-á segundo o preceituado no art. 884º CC para a compra e venda (art. 1222º/2 CC).
Seria possível publicarem uma minuta de contrato de empreitada adaptado às necessidades do condomínio e aos conselhos que dão no Guia? Obrigado por tudo. E parabéns pelo blog: Está um espanto!
Francisco já existe uma Minuta de Contrato de Empreitada publicada neste blog. Vê em assuntos relacionados ou em http://www.maisdominio.com/?p=717
Exmºs Senhores
Admiro o vosso site, na medida em que informa objectivamente o consumidor para os seus direitos. Necessito de uma informação e nas minhas pesquisas na NET casualmente encontrei-o e gostei.
No entanto, a informação que pretendo é a seguinte, se tiverem a oportunidade de me esclarecer, o que desde já agradeço.
Sou proprietário e residente numa fracção de propriedade horizontal, que comprei em Março de 2000. Neste momento sou responsável pelo condomínio.
O prédio, desde o início, tinha algumas anomalias que comunicámos ao empreiteiro por carta avulsa, via tribunal, a 18.04.2001 e a segunda vez em 12.04.2004. Até ao presente nada foi reparado e o empreteiro deu falência.
Temos um processo em tribunal a exigir-lhe também a montagem do elevador, que não foi montado, e que tinha garantido montá-lo posteriormente.
Entretanto os terraços do 1º. andar têm permitdo a infiltração de águas para uma loja, onde pretendem abrir um bar, danificou o tecto falso e o seu proprietário exige a reparação e indeminização de 1440 euros.
Perante esta situação o que compete fazer ao condomínio?
Esperar a resolução do tribunal?
Proceder às reparações?
Há algum prazo estipulado por Lei para proceder às obras?
Já pedimos três orçamentos, mas ainda só recebemos um e nenhum empreiteiro arrisca fazer as obras antes do Verão, por motivos de tempo atmosférico. No entanto o proprietário da loja, através do seu advogado, exige a reparação no máximo de 30 dias.
Os condóminos entendem que é ainda um problema a resolver pelo empreiteiro. Só que ele nunca cumpriu… E estas despesas irão para 6000 euros.
Obrigado pela atenção
No meu predio existem algumas situações que eu gostaria ver calrificadas, por isso peço a vossa ajuda.
1º A administradora que é uma estranha ao condominio, possui em termos de condominos, mais de metade de procurações para decidir.
- Isto é legal? não é abuso de confança? tudo o que ela quiser fazer é aprovado, e os outros condóminos, onde me incluo não temos qualquer voto na matéria.
2º Agora o prédio foi alvo de obras na fachada(Pintura) e nos interior(Pintura).
O Empreiteiro do exterior colocou um andaime tipo elevador, e sem qualquer autorização por parte dos condóminos, entrou nas arrecadações de cada um pelo telhado mexeu onde quis fez o que quis, partiu barrotes, partiu telhas, e destrui alguns bens que os condóminos tinham nas suas arrecadações.
Eu perguntei à adminstradora se ela tinha autorizado, e disse que não, tambem para a mesma autorizar, teria que ter consentimento dos proprietários em questão. No entanto, a administradora falou com o empreiteiro, e mais uma vez sem autorização ele foi arrumar as arrecadações e consertar o que tinha estragado, mexendo em bens pessoais das pessoas, e agora c/ consentimento da administradora, mas sem a mesma nada dizer aos proprietários.
Eu pergunto :
Isto é legal? O que posso fazer? Como posso responsabilizar a administração e o empreiteiro?
De referir que as telhas que foram partidas, foram substituidas, mas não estão bem colocadas, pois as velhas não unem com as novas, nas primeiras chuvas as arrecadaçõesvão inundar.
O que fazer? O empreiteiro é responsável pelo telhado que utilizou para fixar o andaime, não é ?
As Obras interiores foram feitas antes das exteriores, acontecendo que, na deslocação dos trabalhadores de exterior, o interior ficou algo impróprio, isto por ordens da administradora, ela faz o que quer sem dar satisfações aos condominos dos quais não tem procuração, isto pode ser assim?
O que fazer para responsabilizar a mesma? Como se pode convocar uma reunião extraordinária para destituir a administradora, se ela própria detem mais de metade do quorum?
Ainda me falta uma parte do pagamento da obra exterior, que pertendo não fazer sem o problema do telhado não estar resolvido, faço bem? Há alguma disposição legal que me obrigue a pagar sem o trabalho não estar em condições?
Estas obras têm algum prazo de garantia?
Aguardo pela vossa ajuda
Paula
- O que fazer em relação ao empreiteiro?
Em princípio, as procurações são válidas, porém pode se convocar assembleia de condomínios de forma a expor a situação aos condomínios que ela representa. Quaisquer condóminos (desde que representem 25% do capital investido) podem convocar assembleia desde que respeite os requisitos previstos no art.1432.º do Código Civil, ou seja carta registada para todos os condóminos, a convocatória deverá indicar o local, dia, hora e ordem de trabalhos a discutir.
A administradora, ainda que não tenha autorização não pode ser responsabilidade por mexer “onde não deve”, excepto se tiver causado algum prejuízo.
Para obras que impliquem a alteração da estrutura do edifício, é necessária uma maioria de 2/3 no valor total do prédio (artigo 1422º do Código Civil).
As obras que impliquem novações, isto é, novidades para a estrutura necessitam de maioria de 2/3 do valor total do prédio (artigo 1425º do Código Civil).
A simples pintura diz respeito a obras de conservação apenas necessitam de maioria simples.
A ideal seria convocar uma assembleia e expor a situação, pois nessa reunião vão convocados os condóminos, ainda que representados pelo administrador.
O empreiteiro é responsável pela obra que executou e pelos defeitos que dela decorram. Será responsável perante o condomínio, que é representado pela Administradora. Se a obra tem defeito, a garantia é de 5 anos a contar da data do fim da mesma.
A recusa é admissível mas deverá convocar a assembleia para fazer constar da acta da reunião o porquê do não pagamento.
Questões sobre a propriedade comum, têm de ser resolvida em assembleia, ou então qualquer condómino pode recorrer por via judicial da actuação do administrador ou então requerer a constituição de outro administrador.
Cara Paula,
Em primeiro, quanto à questão que coloca relativamente às procurações que a Administradora tem, há que ter em atenção que qualquer pessoa é livre de se fazer representar por quem entender, e regra geral a procuração revestirá a forma exigida para a o negócio que o procurador deva realizar (artigo 262º, n.º 1 do Código Civil). O que significa que regra geral, nestes casos as procurações são legais e não necessitam de nenhuma forma especial.
Dito isto, parece-me que existe apenas uma solução para o caso que apresenta, e que diz respeito à validade temporal de todas as procurações que a Administrador tem. Contudo, a invalidade destas apenas poderá ser aferida caso a caso, e dependerá do que cada uma delas prevê, pois não existe um limite máximo para a duração da procuração, muito pelo contrário, o código civil, no seu artigo 265º , n.º 1 estabelce que a “procuração extingue-se quando o procurador a ela renuncia, ou quando cessar a relação jurídica que lhe serve de base, excepto se outra for, neste caso, a vontade do representado”, assim sendo se os condóminos que se fazem representar pela Administradora não tiverem fixado um prazo para o qual a procuração é válida não há nada que possa fazer a não ser tentar convence-los a revogar a procuração, uma vez que esta é revogável pelo representado a todo o tempo (artigo 265º, n.º 2 do Código Civil).
Para tal poderá convocar uma Assembleia de Condóminos. Porém, terá que reunir um número de condóminos que representem, no mínimo 25% do capital investido, nos termos do artigo 1431º, n.º 2 do Código Civil.
Nessa mesma Assembleia poderá ser exonerada a actual Administradora, bastando para tal que esse assunto seja colocado na ordem de trabalhos da Assembleia aquando da sua convocação (artigo 1432º, n.º 2 do Código Civil).Mas aqui deparar-se-á com o problema de a decisão de exoneração do Administrador ter que ser aprovada por maioria dos votos ( artigo 1432º, n.º 3 do Código Civil).
Contudo, aqui já se poderá colocar a questão do abuso de direito por parte da Administradora caso esta utilize as procurações para votar a favor dos seus interesses. E assim, poderá, sozinha, requerer ao tribunal que exonere a Administradora, nos termos do artigo 1435º, n.º3 do Código Civil.
Uma outra solução passa por recorrer dos actos da Administradora para a Assembleia de Condóminos, o que, também poderá fazer sem o apoio de outros condóminos, segundo os termos do artigo 1438º do Código Civil.
Relativamente às questões que coloca sobre os defeitos das obras, o artigo 1225º, n.º 1 do Código Civil estabelece que o empreiteiro é responsável por todos os defeitos da obra que resultem de “vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos” que se manifestem nos cinco anos seguintes a contar da entrega da obra. Para isso terá que dar conhecimento dos defeitos ao empreiteiro no prazo máximo de um ano (artigo 1225, n.º 2 do Código Civil).
Quanto à questão de não pagar a última prestação sem a obra estar bem feita, o Código Civil concede-lhe dois direitos diferentes nesta situação. Em primeiro lugar, o artigo 1221º, n.º 1 concede-lhe o direito à eliminação dos defeitos por parte do empreiteiro. Em segundo lugar, e caso não sejam eliminados os defeitos, o artigo 1222º, n.º 1 do Código Civil concede-lhe o direito à redução do preço e à resolução do contrato.
Porém, a sua situação não é tão simples, pois não é a senhora que tem uma relação com o empreiteiro, mas sim o condomínio. O que significa que estes direitos têm que ser reclamados pelo condomínio através do administrador deste.
Assim sendo, parece-me que poderá utilizar o pagamento da última prestação relativa às obras para pressionar o condomínio a agir, mas não poderá negar-se, ad eternum, a pagar a parte que lhe cabe, pois todos os condóminos são obrigados a participar nos encargos de conservação do do edifício (artigo 1424º do Código Civil). Restando-lhe, como referi há pouco responsabilizar judicialmente a Administradora, caso esta não aja com a diligência necessária para reclamar os direitos de todos os condóminos.