Durante uma obra pode o administrador exigir alterações ao empreiteiro?

Sim, no decurso da execução da obra pode o projecto inicial ser alterado. E a nosso ver tratando-se de alterações necessárias e que não disvirtuem a aprovação inicialmente efectuada pela Assembleia de Condóminos essa competência é do admnistrador e não da Assembleia.  Diferente já será o caso de as alterações implicarem modificar o tipo ou a qualidade, a estrutura, o tempo ou o lugar de execução da obra, etc.

Saõ estas as alterações ao contrato de empreitada previstas na lei:

a)     Alterações da iniciativa do empreiteiro

A regra geral está consagrada no art. 1214º/1 CC estabelece que o empreiteiro não pode fazer alterações ao plano convencionado, sem autorização do dono da obra (art. 406º/1 CC).

As disposições do art. 1214º CC, referem-se apenas às alterações ao plano convencionado, feitas por iniciativa do empreiteiro (não autorizadas, ou autorizadas ou aceites pelo dono). Quando sejam necessárias em virtude de certas razões objectivas, ou sejam exigidas pelo dono da obra, são aplicáveis as disposições dos arts. 1215º e 1216º CC.

As regras previstas no art. 214º CC, quanto às alterações sãos as seguintes:

-         Elas não podem ser feitas pelo empreiteiro sem autorização do dono da obra (art. 1214º/1 CC), não se reconhecendo àquele a faculdade de alterar unilateralmente a convenção estabelecida;

-         Se o empreiteiro as fizer sem autorização, a obra considera-se defeituosa, e sujeita quem a fez às sanções dos arts. 1221º segs. CC;

-         O dono da obra não está, porém, impedido de a aceitar com as alterações feitas pelo empreiteiro, sem ficar por isso obrigado a qualquer suplemento de preço ou a indemnização pelo dono da obra por enriquecimento sem causa (art. 1214º/2 CC).

b)     Alterações necessárias

É possível que, no decurso da execução, para evitar imperfeições da obra ou em consequência de direitos de terceiro haja necessidade de proceder a alterações ao plano convencionado (art. 1215º/1 CC). A necessidade de alteração pode ficar a dever-se a uma imperfeição ou uma insuficiência do plano não imputável a nenhuma das partes.

Verificando-se a necessidade da alteração, podem as partes chegar a acordo quanto às modificações a introduzir no contrato. Nesse caso estar-se-á perante uma modificação do contrato por mútuo consentimento (art. 406º/1 CC), que seguem os termos gerais (arts. 219º e 222º/2 CC).

A denúncia do contrato não será de aceitar sempre que o empreiteiro tenha dado início aos trabalhos de alterações da obra.

c)     Alterações exigidas pelo dono da obra

O art. 1216º CC, é uma das excepções ao disposto no art. 406º/1 CC, pois é um dos casos admitidos na lei em que se pode modificar um contrato mediante uma manifestação unilateral da vontade.

Estabelece o art. 1216º/1 CC dois limites às alterações impostas pelo dono da obra: o valor delas não deve exceder a quinta parte do preço estipulado, e não deve haver modificações da natureza da obra.

O direito de exigir alterações não é, todavia, ilimitado – o art. 1216º/1 CC, reduz o âmbito de aplicação deste direito, na medida em que o empreiteiro não fica adstrito, por um lado, a alterações que excedam no seu valor a quita parte do preço total convencionado e, por outro, alterações que impliquem uma modificação da natureza da obra.

Sempre que as alterações exigidas pelo dono da obra violarem o disposto no art. 1216º/1 CC, o empreiteiro pode recusar-se a realizar essas obras.