Na administração plural o condómino não profissional está obrigado à prestação de contas

A questão é, a nosso ver, polémica, mas o Supremo Tribunal de Justiça parece inclinar-se pela resposta negativa, pronunciando-se pela irresponsabilidade do administrador não profissional em acção de prestação de contas instaurada por um condómino ou posterior administração.  Em acordão recente de 28-04-2009 o Supremo Tribunal de Justiça conclui que ”o administrador do condomínio está obrigado a prestar contas à assembleia de condóminos; mas, no caso de administração plural do condomínio, integrada por um administrador profissional executivo e por condóminos sem funções executivas, cabendo a estes apenas controlar genericamente a actividade daquele, auxiliá-lo se tal lhes for solicitado, assinar os cheques do condomínio (por aquele, por si só, o não poder fazer), verificar o orçamento e contas do exercício antes da sua submissão à assembleia, a obrigação de prestar contas deve apenas recair sobre quem cobra as receitas e efectua as despesas comuns, que é aquilo que constitui não só o núcleo da actividade de administração do condomínio como também o próprio objecto da acção de prestação de contas, tal como o define o art. 1014º do CPC.”.

Salvo o devido respeito, importa definir com clareza o que é isto de “núcleo da actividade” uma vez que em muitos casos são os condóminos não profissionais quem por uma questão de proximidade física cobram as quotas aos vizinhos e são estes quem fazem determinadas despesas (veja-se por exemplo uma obra extraordinária aprovada em Assembleia por proposta de um condómino que fica encarrega da contratação e fiscalização). Nesta definição, importará analisar o caso concreto e recorrer ao subsídio das regras do mandato. Como bem refere o Prof.  HENRIQUE MESQUITA, independentemente de saber qual a exacta qualificação ou enquadramento jurídico da posição do administrador no condomínio, deve considerar-se-lhe aplicável, por analogia, o preceituado no art. 987º do CC, que manda regular os direitos e obrigações dos administradores das sociedades civis pelas normas do mandato (V.A propriedade horizontal no Código Civil português, na RDES, ano XXIII, Jan-Dez /1976, págs. 79 e ss. ). E, nos termos do art. 1161º/d), igualmente do Código Civil, o mandatário é obrigado a prestar contas, findo o mandato ou quando o mandante o exigir. Assim, a nosso ver, e salvo o devido respeito pelo aresto infra, presta contas quem efectivamente, e em concreto, exerceu o mandato de administrador, independentemente de ser ou não administrador profissional. Se o condómino eleito para funções de administração se limitou a assinar os cheques ou só a controlar os gastos feitos pelo administrador profissional através de internet banking ou de uma reunião mensal não praticou actos de administração não respondendo em igualdade de circunstâncias com o administrador dito executivo. Se conjuntamente com o administrador se dirigiu a um fornecedor negociando as condições de um contrato de prestação de serviços (ex: dos elevadores, piscina ou de arrendamento de uma fracção) ou decidiu por delegação da Assembleia qual dos orçamentos melhor responde às necessidades do condomínio pode e deve responder numa eventual prestação de contas.

Assim, devem os administradores não profissionais exigirem da Assembleia uma definição clara do seu papel na Administração plural por forma a evitar responsabilizações em matérias que desconheça ou respondendo ao lado do administrador ter os mecanismos efectivos de controlo do administrador profissional.