Quando o condomínio ainda não existe legalmente de quem é a responsabilidade?

A nossa leitora Cristina Pinheiro colocou através do e-mail geral@maisdomínio.com a seguinte questão:

Adquiri uma fracção autónoma num edificio em que todas as outras fracções se encontram por vender. Assim sendo, se houver uma avaria ou reparação que necessite de ser efectuada, a quem incumbe essa despesa? A mim ao proprietário aos dois em k proporção?

A partir de que momento é obrigatório a constituição de condomínio?

Cara Cristina,

Permita-me começar pela questão relativa à obrigatoriedade de constituir condomínio, para a qual a lei não menciona expressamente datas ou prazos para constituição, e muito menos consagra obrigatoriedade de constituir, no entanto, e no sentido de responder às outras questões colocadas, começo por sugerir-lhe que não se apresse na constituição de condomínio, uma vez que só existem dois proprietários, a Cristina, como proprietária da fracção, e o proprietário como construtor.

 Em primeira linha, a precipitação na constituição de condomínio poderá ser desvantajosa para si, já que na grande parte das decisões tomadas sobre a gestão/funcionamento do prédio a contagem faz-se pela permilagem, sendo certo que o proprietário do prédio, terá mais percentagem que a Cristina, e nesse sentido, as decisões que deveriam representar um conjunto de vontades, serão nada mais do que a vontade do proprietário.

 Ainda relativamente à constituição de condomínio, acresce que a lei refere no art. 1429º-A do Código Civil, que havendo mais de quatro condóminos (proprietários de fracções autónoma do prédio, que são simultaneamente comproprietários com os outros condóminos, das partes comuns do mesmo) deve existir um regulamento de condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

 Pela mesma ordem de ideias, importa ter presente que o proprietário (instituidor da propriedade horizontal) de todas as demais fracções, será o responsável na sua permilagem pelo pagamento de encargos de conservação e de fruição das partes comuns do prédio, em respeito pelo disposto no art. 1424º do C.Civil, pelo que, e no seguimento do citado, a Cristina será responsável nesses mesmos encargos na percentagem que lhe cabe.

Reforço a título de conhecimento que a permilagem da sua fracção se encontra expressa no título constitutivo, bem como a forma de individualização das fracções. (Art. 1418º do Código Civil).