Se houver infiltrações na minha fracção autónoma, provenientes das partes comuns, posso recusar-me a pagar as quotas ao condomínio?
9 Setembro 2009 por Claudia Vaz
Arquivado em Perguntas e Respostas
Sim, nos termos do art. 428.º do Código Civil, nos casos em que cada uma das partes é ao mesmo tempo credora e devedora de uma prestação, e essas prestações são interdependentes (cada uma das prestações só existe se a outra existir) e se não houver prazos diferentes estabelecidos para o cumprimento de cada uma da prestações, é admissível a uma das partes recusar a cumprir a sua obrigação, caso a outra parte não cumpra a respectiva obrigação.
Assim, no caso dos condomínios, é admissível que um condómino se recuse a pagar as quotas até que o condomínio cumpra as obrigações de conservação e fruição das partes comuns. Isto acontece porque as quotas que os condóminos pagam, destinam-se a gastos com conservação e fruição das partes comuns (e neste sentido são prestações interdependentes). Se a administração do condomínio, não cumpre a sua obrigação de efectuar todas as obras necessárias à manutenção do mesmo, pode o condómino se recusar a pagar até que a situação for resolvida.
E é também neste sentido, que vai a jurisprudência, nomeadamente no Acórdão do TRL 08/05/2008 (Relator: Pedro Lima Gonçalves), citando o sumário de outro acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 1/4/1993 (C.J., 1993, 2, 201) que refere que “a obrigação do condómino de concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifício e a obrigação do condomínio de reparar os danos causados numa fracção autónoma por infiltrações de água provenientes de uma parte comum não dimanam de contrato, mas da natureza real do instituto da propriedade horizontal (obrigações propter rem). II – Verificando-se entre tais obrigações um nexo de reciprocidade (sinalagma funcional), é de admitir, em princípio, a invocabilidade da excepção de não cumprimento do contrato, desde que se verifiquem os demais requisitos do art. 428° do Cód. Civil.”
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Este ano sou administrador de um predio.ouve uma rotura de agua na parede das escadas depois do contador.gostava de saber quem tem que pagar a reparação se o condomino ou a administracão e qual a lei
com os melhores cumprimentos
Tudo vai depender da zona onde houver a ruptura do cano. Se for numa zona que respeite à rede geral de canalização, é considerado como pertecente às partes comuns (e este caso é o condomínio responsável -sendo os condóminos responsáveis na proporção das suas quotas) mas se o cano que se destina ao uso exclusivo de algum dos condóminos, e neste último caso apenas estes serão responsáveis.
Nos termos art.1421.º, do Código Civil nº1 alínea d) são consideradas comuns as instalações gerais de água.
A administração tem como função (entre outras consagradas no art.1436.º) zelar pelas despesas da fruição e conservação das partes comuns, logo é dela que deve partir a iniciativa de proceder à realização de obras nas mesmas partes comuns(como são uma despesa extraordinária dependem de deliberação da Assembleia de Condóminos).
No caso em apreço, uma vez que o cano se situa abaixo do contador, tudo indica que faz parte da canalização geral. Assim, o condomínio é responsável financeiramente (e condóminos na proporção das suas quotas) e se administração não fizer as obras, poderá o condomínio tomar a iniciativa de proceder à realização das obras.
Além de se as obras forem indispensáveis e urgentes, nos termos do 1427.º do Código Civil, poderá a iniciativa para a realização das obras partir de qualquer condómino.
Não existe um diploma em si só que regule o condomínio mas um capítulo do Código Civil Português, que se dedica a esta temática – vai do art.1414.º até 1438º- A.
Exmo. Sr. Alvarim Fovseca
Dispõe o artigo 1421º, n.º 1 do Código Civil, que são comuns as seguintes partes do edifício: (…)
c) as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) “as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”
No que concerne os encargos de conservação e fruição das partes comuns, dispõe o artigo 1424º Código Civil que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Sendo que, de acordo com o artigo 1436º do Código Civil, “são funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: (…)
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;”
No caso concreto é manifesto que a ruptura de água é numa parte comum e nessa medida, conforme resulta do artigo 1427º do Código Civil, “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”, ou seja, é da responsabilidade da Administração do prédio a sua reparação, uma vez que apenas na falta do administrador é que um condómino pode tomar a iniciativa para a realização da mesma.
Assim sendo, é da responsabilidade da Administração em prover pela cobrança das quotas de condomínio, bem como das quotas respeitantes ao fundo de reserva comum, de forma a fazer face aos encargos com a conservação das partes comuns, bem como das reparações indispensáveis e urgentes, no caso em apreço, a ruptura de água na parede das escadas.
“HAVENDO INUNDAÇÕES NA MINHA FRACÇÃO AUTÓNOMA, PROVENIENTES DO TELHADO, TENHO DIREITO A REPARÁ-LAS, NO EXTERIOR E INTERIOR, DEDUZINDO OS CUSTOS NA QUOTA DO CONDOMÍNIO E NA SEQUÊNCIA DA FALTA DE ACTUAÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO REITERADAMENTE ADVERTIDA”?
No contexto, toda a informação que observo e mesmo os artigos e acórdãos referidos, são pouco explícitos.
Obrigado
No que diz respeito às obras na fracção, foram causadas por má gestão do condomínio é possível recusar-se a pagar as quotas e pagar a reparação.
Ainda que seja mais nas paredes interiores ou exteriores, na prática não há qualquer distinção, uma vez que a causa das infiltrações provem do telhado, que nos termos art.1421º nº1 alínea b) do Código Civil é uma parte comum.
Convem tomar algumas medidas:
- referir a questão na próxima assembleia do condóminos, se estiver para breve, ou caso os condóminos que representam 25% do capital total do prédio.
e/ou
- enviar carta registada com aviso de recepção, a explicar tudo,dar um prazo para condomínio proceder às obras,
referir que caso, não seja realizadas vai pagar as obras do próprio bolso
o custo previsto pela realização das obras, e de forma vai imputar isso nas quotas de condóminos e guardar uma cópia dessa carta e também uma cópia da factura do custo das obras de reparação.
Suspeito que as infiltrações na minha fracção não têm origem no meu prédio mas sim num prédio vizinho cujo terraço costuma estar cheio de água devido a deficiente limpeza. Deve pedir responsabilidades à administração do prédio do lado? ou devo falar com o meu administrador? E se o prédio do lado não se responsabiilzar posso pedir a reparação ao meu prédio?
Caro Alberto. 1º deve procurar qual o ponto de origem da infiltração. Se a infiltração tiver origem na conduta do prédio a responsabilidade é do Condomínio. Se tiver na ligação da conduta à casa do seu vizinho a responsabilidade será do seu vizinho. Se for na sua ligação à conduta a responsabilidade é sua. Em qualquer dos casos em primeiro lugar contacte um canalizador para saber antes de agir.
O vizinho do andar por cima do meu (autónomo) teve uma inundação , provocando danos nos tetos de 2 divisões da minha residência.Julgo que é seu dever reparar os canos m sua casa , para assim evitar mais estragos na minha.Qual o decreto que regulamenta esta situação?
Em acta de assembleia anual de condoninmos ficou lavrado que a inundação na placa do prédio foi originada pelo intupimento do algeirós e conquequente inflitracção e inundanção na minha assoalhada (resido no ultimo piso). Motivo que originou danos materiais (sófas; moveis) e humidade em toda a assoalhada. A seguradora não se responsabiliza pelos danos, nem pela pintura nem pelo recheio (o seguro contratualizado não cobre estas situações). A peritagem verificou mau estado de estanquicidade do telhado e telhas partidas. Pergunto: o condominio pode ser responsabilizado e ser obrigado a cobrir as despesas de pintura da minha assoalhada e outros os danos verificados. Como devo procede para enventual apuramento de responsabilidade do condominio?
Moro no ultimo andar de um prédio e tenho infiltrações nos quartos motivado pelo isoolamento do telhado e da junta dos predios ter deficiencias. O telhado já foi reparado a junta já tem orçamento para ser reparada, mas o condominio nao se quer responsabilizar pelos prejuizos que foram causados na minha casa, para os quais já tenho orçamento de um profissiobal onde constam os motivos das humidades na minha fracção.
Há algum artigo que mencione esta responsabilidade?
Exmo. Senhor, venho por este pedir-lhe ajuda,porque tenho uma grande infiltração nos tectos e paredes das salas e quartos, porque o meu vizinho de cima tem os canteiros intupidos. Já falei com ele informei-o que deveria proceder á reparação das mesmas e dos respectivos danos na minha fracção que seriam do seu encargo. Recusou a tudo, não fazendo caso do mesmo. Gostaria de saber como obrigá-lo a cumprir com os seus deveres de bom vizinho e condómino. Muito Obrigado.
Com os melhores cumprimentos,
Boa noite, moro no rés do chão e estou com uma infiltração no tecto do quarto de cama e wc, estou com o tecto todo podre. Tive de abrir o tecto para verificar ao certo de onde vinha a água, cheguei à conclusão que vinha de um tubo da casa de banho de um dos apartamentos de cima, no entanto a vizinha de cima recusa-se a abrir o apartamento de cima para verificar o que se passa. Como posso obrigá-la a fazer as experiências necessárias no seu apartamento? Até hoje sempre arranjou desculpas para que não se comprovasse que o problema é do apartamento de cima e recusa-se abrir a porta.
Terei apoio juridico neste tipo de situação?
Tenho um apartamento que comprei á 11 anos novo,na freguesia caldas das taipas,conselho de Guimarães.Á seis anos atrás tive uma infiltração de água numa fachada que me danificou vários bens que guardava no interior, falei com o empreiteiro que na altura mandou fazer a reparação dos estragos que tive no interior da habitação.só que na altura não foi feita a reparação no exterior para que não voltasse a acontecer a mesma situação.nestes últimos dias como a chuva tem sido bastante aconteçeu-me omesmo ou seja danificou-me completamente o móvel que tenho encostado á parede e alguns bens .tenho que por vários recipientes na sala para recolher a água que cai já a dias .será que não há responsáveis por esta situação e a quem devo pedir responssabilidades .
Exma. Senhora Helena Pinto,
Neste caso também se aplicam as normas sobre a propriedade horizontal (Condomínio), nos termos do artigo 1438.º- A do Código Civil “o regime previsto [...] pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem” que se encontram-se nos artigos 1417.º a 1438.º-A do Código Civil. Neste caso existem paredes em comum (partes comuns), pelo que pode ser aplicado este regime, com as necessárias adaptações.
Exmo. Senhor Pedro Santos,
Uma vez que os danos materiais foram derivados do entupimento do algeiroz, nos termos do artigo 1421.º nº1 alínea a) e nº 2 d), presumem-se comuns todas as partes que façam parte da estrutura do prédio ou “em geral, todas as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos”. Assim não se destinando ao uso de um dos condóminos mas sim de todos, será responsável o Condomínio.
Não se responsabilizando a seguradora, é responsável o Condomínio, na parte não coberta pelo seguro, uma vez que um dos seus deveres é administrar as partes comuns, nos termos do artigo 1430.º do Código Civil, incluindo todas as medidas necessárias para que estas não causem danos aos condóminos.
Deverá tentar encontrar um perito que avalie os danos em termos monetários e depois entrar em contacto com a Administração de Condomínio mediante carta registada explicando toda a situação, os danos e montantes dos mesmos.
Caso a situação não se resolva, poderá recorrer a mecanismos de resolução extra judicial de conflitos, como os Julgados de Paz ou meios judiciais
Exma. Senhora Cremilde Coelho,
Nos termos dos artigos 1430.º nº1 e 1436.º alínea f), a administração do Condomínio compete à Assembleia de Condomínios e ao administrador.
O telhado do prédio constitui, nos termos do artigo 1421.º nº1 alínea b) do Código Civil, parte comum, causando danos, é responsável o Condomínio, devendo-se para tal contactar a Administração ou Administrador, que é quem detém a função de zelar pela boa conservação das partes comuns do prédio.
Não existe nenhum artigo que diga expressamente que o Condomínio é responsável pelos danos causados aos condomínios, mas deduz-se que quem é responsável pela Administração do prédio (seja Assembleia de Condóminos ou então Administrador), e se mesmo assim as partes comuns estão a causar danos aos condóminos, é porque a função não está a ser desempenhada de maneira correcta havendo assim responsabilidade do Condomínio ou Administração do mesmo.
Deverá tentar encontrar um perito que avalie os danos em termos monetários e depois entrar em contacto com a Administração de Condomínio mediante carta registada explicando toda a situação, os danos e montantes dos mesmos.
Caso a situação não se resolva, poderá recorrer a mecanismos de resolução extra judicial de conflitos, como os Julgados de Paz ou meios judiciais.
Exmo. Senhor Joaquim Ferreira Braga,
Com os dados que indicou, se o apartamento se situa num prédio em regime de propriedade horizontal, será responsável o Condomínio, nos termos artigo 1421.º e 1430.º do Código Civil, se a infiltração provier de parte comum, por exemplo, telhado, paredes externas do prédio, terraço, etc.
Deverá entrar em contacto com a Administração do prédio.
Exma. Senhora Sílvia Machado,
Deverá alertar a sua vizinha que caso a infiltração provenha efectivamente de canalização que se destina ao seu uso exclusivo, porque termina ali, na casa desta, esta será responsável. Mas caso, afinal se descubra que afinal, não provem daquela fracção, a Sra. ou Condomínio (caso se verifique que afinal provém de canalização comum) serão responsáveis pelas obras de restauração de todas as “experiências feitas”.
Apesar de não se poder obrigar esta a abrir porta, deverá informar a sua Vizinha, de preferência via carta enviado pelo correio, através de carta registada com Aviso de Recepção, explicando cordialmente a situação, referindo que se a mesma não cooperar que terá de recorrer aos meios judiciais para fazer valer os seus direitos.
Caso não se resolva, deverá recorrer, a aconselhamento jurídico para decidir qual o mecanismo judicial mais adequado.
Exma. Ana Maria Fortes ,
Deverá tentar entrar em contacto com a Administração do Prédio para que esta a ajude a resolver o problema. Caso a Administração não resolva poderá recorrer a mecanismos de resolução extra judicial de conflitos, como os Julgados de Paz ou meios judiciais.
Convém também, se ainda não o fez, enviar carta registada com AR para o condómino, para que possa mais tarde fazer prova de que foi dado conhecimento ao condómino da referida situação e que este nada fez, para mais tarde fazer valer os seus direitos.
Boa tarde,tenho um apartamento arrendado legalmente com uma infiltração no tecto da casa de banho e no roupeiro do hall proveniente do vizinho de cima. este diz que o problema não é dele e que não tem obrigação de pagar as obras de reparação. a quem a minha senhoria pode recorrer?eu sou obrigado a pagar a totalidade da renda? neste momento não posso utilizar o roupeiro e a casa de banho começa a ter um cheiro a humidade insuportavel.esta situação arrasta-se a 1 mês.Obrigado
Eu tenho infiltrações de água quando chuve , no quarto e WC , na minha fracção autónoma, moro no ultimo piso provenientes das partes comuns que é a cobertura ou telhado , tenho recusado a pagar as quotas ao condomínio? porque nesta e anterior admistração nunca foi resolvido nada.
Agradeci uma ajuda vossa ou algum esclarecimento .
Obrigado
meus melhores cumprimentos
Helder Andrade
Boa noite,
Tenho um apartamento no 3º e último andar, duplex, no qual tenho um terraço que fica por cima dos quartos.
A minha vizinha do 1º andar tem uma infiltração nos quartos, o 2º também diz ter, no entanto os meus quartos que ficam por baixo do terraço nada apresentam.
Caso se verifique que a infiltração é efectivamente do meu terraço de quem é a responsabilidade?
Minha ou do condomínio?
Antecipadamente grato,
Paulo Ribeiro
Bom dia,
Moro no 11º andar e desde há 2 anos que tenho uma infiltração no tecto da cozinha proveniente do vizinho do 12º andar. A infiltração tem origem na varanda do 12º que é o último piso do prédio. Julgo que neste caso a varanda é considerada “cobertura”.
Assim sendo, é o condomínio que tem que reparar e pagar a infiltração da varanda e o arranjo do tecto da minha cozinha?
O administrador diz que é o dono do 12º que tem de pagar o arranjo.
Agradeço desde já a vossa resposta.
Muito obrigado.
Mais uma vez os políticos vivem na Lua, porque fazem leis que não contemplam todas as situações. Se a reparação não for exequível devido a saldo insuficiente do condomínio, como é que a recusa de pagamento faz gerar saldo para a obra? Eu já tenho feito deduzir algumas despesas de conservação quando pago a quota, mas… ou entrego dinheiro, ou facturas referentes à obra, ou ambas as coisas. Parece-me perigoso a lei permitir que se deixe de pagar somente porque se alega isto ou aquilo como defeito. Se todos tiverem motivo para não pagar pergunto: quem paga a luz do prédio ou a conservação dos elevadores?