É possivel criar uma administração própria independente do restante prédio?

Por e-mail chegou-nos a seguinte questão:

“O meu prédio, é constituído por 8 fracções.

Tem 5 garagens isoladas, sendo que 3 delas, estão anexadas às fracções, dos respectivos proprietários. Têm entradas independentes e restritas apenas a 5 pessoas.

Pretendia saber se podemos constituir uma administração própria, independente do prédio.”

De acordo com art.1415º do Código Civil (CC):

“Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”

Assim, ainda que alguns condóminos tenha saída para o exterior sem passar, por exemplo, pelas escadas comuns, ou corredores, têm que contribuir porque na propriedade horizontal, não é necessário utilizar as partes comuns para contribuir para as despesas destas, salvo se delibere de forma diferente em Assembleia de Condóminos.  

Neste caso concreto das garagens, não são partes comuns, por o acesso só ser permitido a alguns condóminos, nos termos do art.1421º nº2 alínea e) do CC, as despesas destas são da responsabilidade dos condóminos de delas se servem (art.1424º nº3) do CC.

Assim, a administração dessas partes que se destinam ao uso de alguns condóminos pode ser gerida apenas por estes.

Porém, no que diz respeito ao condomínio em si, estes condóminos, não podem criar um condomínio apenas para estes, pois é da competência do condomínio administrar as partes comuns, que inclui nos termos do art.1421º , o telhado, as canalizações, o solo, estrutura do prédio, paredes, etc.

Logo apenas seria possível no caso de uma estrutura totalmente independente do restante prédio.

Assim, a criação de uma administração própria não desobriga os condóminos dos deveres perante o Condomínio, relativamente à administração das restantes partes comuns.