Qual das actas é que constitui título executivo? A que fixa o valor da quota ou a que fixa o valor da dívida?

Dispõe o artigo 6º, n.º 1 do Decreto-lei n.º 268/94, de 25 de Outubro que “a acta de reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.” 
Resulta do supra referido artigo que uma acta de assembleia assume força executiva sempre que dela conste a fixação dos montantes das contribuições dos condóminos, o seu prazo de pagamento e a fixação da quota-parte de cada condómino.
Nesse sentido, atente-se ao referido pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16/06/2009 que “A acta da assembleia de condóminos para constituir título executivo, nos termos do art. 6, nº 1 do Dec. Lei nº 268/94, de 25.10, terá que conter a deliberação dessa assembleia quanto à fixação do montante das contribuições devidas pelos condóminos, em função da quota-parte de cada um deles, bem como quanto ao respectivo prazo de pagamento.”
Continuando o referido acórdão dizendo que “Com efeito, a acta da assembleia de condóminos que vale como título executivo é a que tiver deliberado sobre o montante das contribuições devidas pelos condóminos e que fixa o prazo de pagamento. Encontrando-se vencidas e não pagas tais contribuições, essa acta será, desde logo, título executivo. Ou seja, o que se torna imprescindível é que a acta da assembleia expresse que os condóminos deliberaram a fixação de um montante, tanto para despesas ordinárias ou extraordinárias, a serem comparticipadas pelos condóminos, em função da sua quota-parte, bem como o prazo e o seu modo de pagamento.”
Sendo certo que, “Para o condomínio, pelo administrador (artigo 6º/1 desse DL), demandar o condómino, por via executiva, deve da acta constar o “montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum”, mas as contribuições ou outras prestações só são devidas se a lei substantiva impuser ao condómino a contribuição ou o encargo para custear as despesas.”
Ora, resulta do artigo 1424º, n.º 1 do Código Civil que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, bem como do artigo 1º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro que “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos, como para os terceiros titulares de direitos relativas às fracções.”
“Sendo a medida da contribuição para os encargos prevista nesse dispositivo legal, a exequibilidade do título não demanda, necessariamente, a menção, na acta, do quantitativo exacto relativo à divida de cada condomínio, nomeadamente do condómino contra quem o administrador venha a instaurar a execução. Necessário é que haja sido aprovado o montante certo da contribuição ou da despesa global de modo que, pela simples aplicação da permilagem relativa a cada fracção da propriedade (ou de outro critério que haja sido aprovado) se determine o quantum devido por cada condómino.” (Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04/06/2009)
Acresce que, a acta consiste num compósito de elementos, sendo que para além das deliberações expressas no seu texto, podem ser incluindo nelas anexos respeitantes às simulações de exercício, discriminação do orçamento, bem como de relatórios de aprovação das contas dos anos anteriores.
Ora, salvo melhor e douta opinião, considera-se que as Actas que fixam o valor da quota constituem título executivo bastante no que concerne as quotas de condomínio desde que acompanhadas da interpelação da administração ao condómino dos valores actuais em dívida, sem que seja necessária uma acta de assembleia posterior com a aprovação das dívidas anteriores.
Nesse sentido, refere o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 19/02/2004 que “Assim, logo que vencido o prazo e o pagamento não tiver sido satisfeito, a força coerciva da acta existe, contra o condómino devedor, não carecendo o condomínio de, em ulterior assembleia, aprovar as dívidas (anteriores), para só então as fazer executar.”
Continuando o supra mencionado Acórdão referindo que “ a acta em que se determina o montante anual a pagar pelo condómino será sempre título executivo, na medida em que fixa a sua contribuição, não exigindo que contenha, mas podendo constar e resultar da acta, a dívida ou dívidas do condómino relapso, mas dívidas já existentes, apuradas e conhecidas. Porém, a acta deverá ser tida logo título executivo, na medida em que fixa o montante da contribuição de cada condómino, com a ressalva de, naturalmente, não ser impugnada pelo condómino nos termos do art. 1433º, n.º 2 e 3º do C. Civil (conforme esteja presente ou ausente), caso em que, então, deverá ser entendido como a ela tendo aderido, reconhecendo, portanto, a dívida.
O condómino é convocado para a assembleia – art. 1432º do C. Civil -, conhece a ordem do dia e o que nela se irá discutir e sabe que o fim último e essencial desta é para analisar e aprovar as contas respeitantes ao último ano e aprovar o orçamento de despesas, ordinárias ou extraordinárias, a efectuar durante o ano que se inicia – art. 1431º do C. Civil. E sempre ficará salvaguardada a posição do condómino faltoso no pagamento, uma vez que ainda pode usar os embargos, nos termos do art. 815º do CPC. Evidentemente, que as prestações exequíveis serão aquelas e apenas aquelas que estejam já vencidas. Interpretar o art. 6º do DL n.º 268/94 no sentido de apenas serem exequíveis as actas da assembleia onde constasse já as dívidas apuradas e já existentes, â data dessa aprovação, seria demasiado redutora e restritiva, que poderia levar mesmo à paralisação de grande parte das administrações de condomínios.
Basta prever, quer para pequenas, quer mesmo para grandes administrações, a necessidade de convocação permanente de assembleias, para que, na respectiva acta, para servir de título executivo, constasse a aprovação do valor em dívida do condómino relapso até aquele momento, dificultando, deste modo, a eficácia da deliberação e impedindo, inclusive, o decorrer normal das relações entre condóminos.
Todo o condómino sabe que as prestações anuais correspondentes à sua quota-parte nas despesas comuns, são para serem pagas e que, anualmente, se fixam valores para essa mesma contribuição, em função da sua quota-parte, pelo que está obrigado ao seu pagamento. Igualmente sabe que todas as obras levadas a cabo no seu prédio em virtude da sua conservação ou fruição, serão também para pagar, nos termos definidos no art. 1424º do C. Civil.”
Referindo ainda que “para que tudo fique claro, entendemos que é exequível e como tal, título executivo bastante e suficiente, a acta da assembleia de condóminos em que se fixa a quota-parte de comparticipação de cada condómino para as despesas comuns, bem como o prazo e modo de pagamento, para suportar a execução movida contra o condómino relapso nesse pagamento, desde que estejam vencidas, como igualmente o será para cobrança de despesas extraordinárias feitas para conservação e manutenção do edifício. A entender-se doutro modo, seria necessário deixar decorrer um prazo para, na nova assembleia, se aprovar o valor das dívidas ocorridas até aí e, então, constituir tal acta título executivo. Seria coarctar, as mais das vezes, o funcionamento normal de um condomínio, levando-o, porventura, ao seu estrangulamento e favorecer, injustificadamente, os condóminos devedores. Bastará pensar num condomínio de 10 fracções em que basta os condóminos de 6 ou 5 não pagarem e mais grave ainda quando desde o início da administração, para a bloquear totalmente. Mais perigoso ainda quando se trata de despesas extraordinárias. As sucessivas assembleias seriam impraticáveis. Portanto, a acta que vale como título executivo é a que tiver deliberado sobre o montante das contribuições devidas pelo condómino, em função da quota de comparticipação de cada uma das unidades da fracção do prédio e fixa prazo de pagamento. Naturalmente, desde que vencidas e não pagas. Verificada esta última condição, tal acta será logo título executivo, na medida em que fixa a contribuição de cada um para as despesas de condomínio. O que se mostra necessário é que a acta da assembleia expresse que os condóminos deliberaram a fixação de um montante, tanto para despesas ordinárias como extraordinárias, a serem comparticipadas pelos condóminos, em função da sua quota-parte, bem como o prazo e modo do seu pagamento.”