Adquiri uma fracção autónoma num edificio em que todas as outras fracções se encontram por vender. Assim sendo, se houver uma avaria ou reparação que necessite de ser efectuada, a quem incumbe essa despesa? A mim ao proprietário aos dois em k proporção?

A partir de que momento é obrigatório a constituição de condomínio?

Cara Cristina,

Permita-me começar pela questão relativa à obrigatoriedade de constituir condomínio, para a qual a lei não menciona expressamente datas ou prazos para constituição, e muito menos consagra obrigatoriedade de constituir, no entanto, e no sentido de responder às outras questões colocadas, começo por sugerir-lhe que não se apresse na constituição de condomínio, uma vez que só existem dois proprietários, a Cristina, como proprietária da fracção, e o proprietário como construtor.

 Em primeira linha, a precipitação na constituição de condomínio poderá ser desvantajosa para si, já que na grande parte das decisões tomadas sobre a gestão/funcionamento do prédio a contagem faz-se pela permilagem, sendo certo que o proprietário do prédio, terá mais percentagem que a Cristina, e nesse sentido, as decisões que deveriam representar um conjunto de vontades, serão nada mais do que a vontade do proprietário.

 Ainda relativamente à constituição de condomínio, acresce que a lei refere no art. 1429º-A do Código Civil, que havendo mais de quatro condóminos (proprietários de fracções autónoma do prédio, que são simultaneamente comproprietários com os outros condóminos, das partes comuns do mesmo) deve existir um regulamento de condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

 Pela mesma ordem de ideias, importa ter presente que o proprietário (instituidor da propriedade horizontal) de todas as demais fracções, será o responsável na sua permilagem pelo pagamento de encargos de conservação e de fruição das partes comuns do prédio, em respeito pelo disposto no art. 1424º do C.Civil, pelo que, e no seguimento do citado, a Cristina será responsável nesses mesmos encargos na percentagem que lhe cabe.

Reforço a título de conhecimento que a permilagem da sua fracção se encontra expressa no título constitutivo, bem como a forma de individualização das fracções. (Art. 1418º do Código Civil).

Sucede, contudo, que alguns contratos celebrados pelas construtoras no intuito de dificultar a rescisão incluem uma cláusula de aviso prévio, tal como a necessidade de notificação com antecedência de sessenta dias ou prazo de mais 180 dias para entregar toda a documentação e dar por findo o contrato, ou ainda, uma duração contratual de vários anos. Nestes casos, somos de opinião que estas cláusulas podem ser anuladas em Tribunal porque são abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Na verdade, os serviços prestados pela administradora de condomínios estão abrangidos pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de Setembro de 1990), uma vez que estamos perante uma relação de consumo. E o mencionado Código, no capítulo das “Cláusulas Abusivas”, presume exagerada a vantagem que “restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objecto ou o equilíbrio contratual”. Cumpre salientar que a cláusula considerada abusiva e eventualmente anulada através de ação declaratória em Tribunal não invalida o contrato, apenas a cláusula em causa.

Decida comparando 3 orçamentos. A escolha do empreiteiro não se deve basear no critério da existência por parte do administrador ou da Assembleia de uma empreiteiro “amigo” ou “conhecido”. Não há qualquer inconveniente que qualquer dos condóminos possa sugerir nomes para aumentar o leque de escolha, mas a decisão deve ser informado com base num orçamento que especifique as diferentes parcelas do investimento a efectuar (matérias primas, mão de obra, condições de pagamento, preço, prazos de entrega). O orçamento é a forma mais fácil de controlar a execução da obra, cabendo a Administrador colocar percentagens artigo a artigo, no orçamento entregue pelo empreiteiro. Se o orçamento teve por base um mapa de quantidades, consegue-se controlar a obra na perfeição. Ao ler o orçamento tenha em conta se o empreiteiro é empresário em nome individual, ou uma empresa (e nesta caso se é unipessoal ou não e se têm um capital social que lhe permita suportar uma eventual situação de crise). Qualquer empreiteiro deve ter um escritório físico algures, onde possa reclamar. Empresas ou empresários cujo contacto seja um telemóvel, são sempre de desconfiar, porque em caso de abandono da obra não existe forma de forçar a sua conclusão ou reaver o capital investido.

Pague faseadamente. Em regra o empreiteiro divide o pagamento em várias fases. A primeira com a assinatura do contrato de empreitada ou a adjudicação do orçamento pela Administração em Assembleia, uma segunda tranche a meio da obra, e a última após a conclusão dos trabalhos e aceitação da obra. Um esquema de 40%, 30%, 30% salvaguarda os interesses do dono da obra. Se o empreiteiro exigir um adiantamento superior a 50% do valor da obra isso pode bem significar que está numa situação desesperada e precisa da empreitada como meio de liquidar dívidas ou terminar trabalhos antigos. Qualquer empresa têm crédito nos fornecedores a 60 ou 90 dias, pelo que a desculpa de o dinheiro servir para comprar materiais, não serve. Outro sistema de pagamento justo para ambas as partes, decalcado das grandes empreitadas ou das empreitadas de longa duração é o recurso ao auto de medição. Os pagamentos no contrato dependem de um auto de mediação efectuado pelo fiscal da obra, que deve ser um representante do condomínio, num esquema próximo do seguinte: Ao dia 25, faz-se o auto de medição (cálculo dos trabalhos já executados) e paga-se ao empreiteiro no dia 28, para ele poder pagar ao pessoal no dia 30.

Avalie por comparação. O estado atesta a capacidade das empresas através da concessão de alvarás por parte do INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário. Uma empresa ou empresário em nome individual com alvará activo, têm pelo menos os impostos do ano anterior regularizados, pagamentos efectuados à segurança social, ausência de acidentes em obra, registo criminal dos legais representantes imaculado, e passou ainda por um regime probatório. E embora não signifique que a sua situação financeira seja estável, dá mais garantias de que uma que tenha o alvará caducado ou nem o tenha. Pode consultar em qualquer altura a situação do alvará em: http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/consultaemp/Paginas/Alvara.aspx. Preferencialmente deverá ter a categoria de Empreiteiro Geral ou Construtor Geral de Edifícios de Construção Tradicional de classe 2 ou superior. Esta classe 2, permite fazer obras de valor até 320.000€

É claro que para além deste requisito de ordem formal o administrador pode ainda efectuar outras diligências para aferir da idoneidade da empresa ou do empresário, como o pedido de referencias de anteriores empreitadas ou a formulação de um pedido para que o mapa de quantidades no orçamento seja especificado. Se o empreiteiro não for capazes de apresentar preços artigo a artigo, é um claro sinal de falta de capacidade técnica da sua estrutura. Além de ser preocupante quando surgirem as alterações em obra. Os trabalhos a retirar terão sempre preços baixos e os novos trabalhos terão sempre preços altos.

Exija garantias. As obras destinadas a longa duração têm um período de garantia legal de 5 anos. Qualquer empreiteiro que convencione um período superior pode ser uma boa escolha. A prestação de uma garantia bancária por parte do construtor no âmbito do contrato ou o estabelecimento de uma cláusula penal em caso de abandono da cobra pode ser igualmente uma garantia para o dono da obra. Outra opção é convencionar o direito de retenção dos equipamentos e materiais até à finalização da empreitada com a aceitação da obra.

Cuidado com os trabalhos a mais. O ideal é planear a obra evitando que não existam obras a mais, porque nesse caso o empreiteiro tem direito a ajustar o preço da empreitada. Isso é uma porta aberta para o aumento de custos e o resvalar impune dos prazos.

- sua identificação completa incluindo uma forma de contacto directo como um número de telemóvel e a morada da sua casa
- descrição exacta do problema ou defeito
- um prazo para reparação, normalmente 30 dias.

Aqui fica uma minuta para utilização. Ver texto integral»