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Minuta de contrato de empreitada em condomínio

Carlos Canaes — Sat, 04 Apr 2009 14:21:07 +0000

ENTRE:

…………………………………….. (identificação do construtor, indicando denominação social, sede, n.º de pessoa colectiva), matriculada na ……………. Conservatória do Registo Comercial de ………………………………………………., sob o n.º ……………, neste acto representada………………. na qualidade de …………………………., adiante designada por EMPREITEIRO, portador

do alvará ou título de registo ………………………., emitido pelo INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário

Condomínio do prédio sito …, contribuinte fiscal nº…………………………………………, adiante designado por DONO DA OBRA)

é celebrado o presente contrato de empreitada, que se rege pelas cláusulas seguintes:Ler mais»

1.ª

(Objecto)

1. O empreiteiro obriga-se a executar a obra definida no caderno de encargos conforme ANEXO A, nas partes comuns do prédio sito em …………………………………………………………………

2. Os trabalhos de execução da obra deverão iniciar-se em ……………………………………………

3. Consideram-se incluídos na empreitada todos os trabalhos preparatórios ou complementares que forem necessários à sua execução.

4. As características, quantidade, ritmo de execução, valor dos trabalhos e materiais utilizados encontram-se definidos nos seguintes documentos que fazem parte integrante deste contrato:

2.ª

(Preço e Condições de Pagamento)

1.O preço a pagar pelo dono da obra é de: ……………………….euros (por extenso), incluindo IVA à taxa legal em vigor, de acordo com o orçamento aprovado que faz parte integrante deste contrato como ANEXO B.

2. O preço será pago da seguinte forma:

……………… % no momento da celebração deste contrato

……………… % quando estiverem concluídos 50% dos trabalhos

……………… % na conclusão da obra

……………… % no prazo de 30 dias após a entrega provisória da obra e caso não haja lugar ao accionamento da garantia de boa execução da obra.

3.ª

Incumprimento por parte do Empreiteiro

O dono da obra poderá recusar o pagamento do preço em qualquer dos momentos previstos na cláusula 3.ª quando:

a) a obra apresentar vícios de execução;

b) não for cumprido pelo empreiteiro o estipulado no presente contrato e anexos.

4.ª

(Prazo)

1. Os trabalhos previstos na cláusula 1.ª e nos documentos anexos a este contrato deverão estar concluídos no prazo de ……………. (dias/meses) a contar da data de celebração do presente contrato.

2. Os diversos prazos parcelares de execução da empreitada estão fixados no caderno de encargos anexo a este contrato.

3. Se os trabalhos não se iniciarem na data prevista neste contrato, o empreiteiro pagará ao dono da obra a quantia diária de ………………………….. (ou uma percentagem diária sobre o preço total da obra).

5.ª

(Entrega da Obra)

1. A verificação final da obra será realizada no prazo máximo de ………………… dias apósa entrega da mesma.

2. Após a verificação, o dono da obra poderá:

a) aceitá-la integralmente;

b) aceitá-la sob condição de serem reparados os vícios ou defeitos identificados;

c) rejeitá-la por inadequação aos fins a que se destina e, caso não seja possível a reparação, considerar incumprido o contrato, com as consequências previstas no mesmo e nas disposições legais em vigor.

6ª

(Alterações ao contrato e obras a mais)

1. Às alterações à obra ou obras novas realizadas aplica-se o regime estabelecido nos art. 1214.º a 1217.º do Código Civil.

2. Qualquer trabalho que acresça ao convencionado, terá de ser autorizado por escrito pelo dono da obra.

7.ª

(Responsabilidade do empreiteiro)

O empreiteiro é responsável perante o dono da obra ou terceiros pelos factos imputáveis aos seus empregados, colaboradores ou subempreiteiros, pelas consequências resultantes de deficiente execução dos trabalhos ou má qualidade dos materiais ou utensílios utilizados.

8.ª

(Abandono da obra)

1. Em caso de abandono da obra por parte do empreiteiro, o dono da obra tem direito à resolução do contrato e a ser ressarcido de todos os prejuízos sofridos.

2. Sem prejuízo do disposto nas cláusulas 4.ª e 5.ª, considera-se abandonada a obra se o empreiteiro não executar os trabalhos durante um período superior a 10 dias.

3. Para efeitos de aplicação do disposto no n.º 1, são também considerados prejuízos todos os encargos e honorários decorrentes da contratação de terceiro para concluir a obra abandonada, que excedam os montantes acordados no presente contrato e anexos.

9.ª

(Garantia)

1. A obra realizada encontra-se abrangida pela garantia de 5 anos aplicável a obras em imóveis destinados a longa duração.

2.Para além do prazo legal, o empreiteiro garante ainda a obra por um período de mais 5 anos.

3. Para garantia do integral cumprimento deste contrato, o empreiteiro prestará

seguro-caução no montante de……………………………………… euros (por extenso).

4. A garantia prevista no n.º anterior só poderá ser distratada após aceitação integral da obra.

……………………………………….., ……………. de ……………………………………. de ………………..

O Empreiteiro

O Dono da Obra

Durante uma obra pode o administrador exigir alterações ao empreiteiro?

Sandra Nunes — Thu, 02 Apr 2009 19:30:28 +0000

Sim, no decurso da execução da obra pode o projecto inicial ser alterado. E a nosso ver tratando-se de alterações necessárias e que não disvirtuem a aprovação inicialmente efectuada pela Assembleia de Condóminos essa competência é do admnistrador e não da Assembleia. Diferente já será o caso de as alterações implicarem modificar o tipo ou a qualidade, a estrutura, o tempo ou o lugar de execução da obra, etc.

Saõ estas as alterações ao contrato de empreitada previstas na lei:

a) Alterações da iniciativa do empreiteiro

A regra geral está consagrada no art. 1214º/1 CC estabelece que o empreiteiro não pode fazer alterações ao plano convencionado, sem autorização do dono da obra (art. 406º/1 CC).

As disposições do art. 1214º CC, referem-se apenas às alterações ao plano convencionado, feitas por iniciativa do empreiteiro (não autorizadas, ou autorizadas ou aceites pelo dono). Quando sejam necessárias em virtude de certas razões objectivas, ou sejam exigidas pelo dono da obra, são aplicáveis as disposições dos arts. 1215º e 1216º CC.

As regras previstas no art. 214º CC, quanto às alterações sãos as seguintes:

- Elas não podem ser feitas pelo empreiteiro sem autorização do dono da obra (art. 1214º/1 CC), não se reconhecendo àquele a faculdade de alterar unilateralmente a convenção estabelecida;

- Se o empreiteiro as fizer sem autorização, a obra considera-se defeituosa, e sujeita quem a fez às sanções dos arts. 1221º segs. CC;

- O dono da obra não está, porém, impedido de a aceitar com as alterações feitas pelo empreiteiro, sem ficar por isso obrigado a qualquer suplemento de preço ou a indemnização pelo dono da obra por enriquecimento sem causa (art. 1214º/2 CC).

b) Alterações necessárias

É possível que, no decurso da execução, para evitar imperfeições da obra ou em consequência de direitos de terceiro haja necessidade de proceder a alterações ao plano convencionado (art. 1215º/1 CC). A necessidade de alteração pode ficar a dever-se a uma imperfeição ou uma insuficiência do plano não imputável a nenhuma das partes.

Verificando-se a necessidade da alteração, podem as partes chegar a acordo quanto às modificações a introduzir no contrato. Nesse caso estar-se-á perante uma modificação do contrato por mútuo consentimento (art. 406º/1 CC), que seguem os termos gerais (arts. 219º e 222º/2 CC).

A denúncia do contrato não será de aceitar sempre que o empreiteiro tenha dado início aos trabalhos de alterações da obra.

c) Alterações exigidas pelo dono da obra

O art. 1216º CC, é uma das excepções ao disposto no art. 406º/1 CC, pois é um dos casos admitidos na lei em que se pode modificar um contrato mediante uma manifestação unilateral da vontade.

Estabelece o art. 1216º/1 CC dois limites às alterações impostas pelo dono da obra: o valor delas não deve exceder a quinta parte do preço estipulado, e não deve haver modificações da natureza da obra.

O direito de exigir alterações não é, todavia, ilimitado – o art. 1216º/1 CC, reduz o âmbito de aplicação deste direito, na medida em que o empreiteiro não fica adstrito, por um lado, a alterações que excedam no seu valor a quita parte do preço total convencionado e, por outro, alterações que impliquem uma modificação da natureza da obra.

Sempre que as alterações exigidas pelo dono da obra violarem o disposto no art. 1216º/1 CC, o empreiteiro pode recusar-se a realizar essas obras.

Breve Guia para realização de empreitadas em condomínios

Carlos Canaes — Wed, 01 Apr 2009 22:46:08 +0000

Chegada a reunião anual o administrador do Condomínio é confrontado com um conjunto de problemas que tendo origem nas partes comuns do prédio afectam a vida dos demais condomínios, gerando reclamações. As situações típicas prendem-se com infiltrações oriundas no telhado ou em terraço de cobertura, necessidade de pintura da fachada do prédio para efeito de impermeabilização, ou até, arranjo na casa das maquinas de elevadores ou piscinas de , pavimento da garagem e até obras mais profundas ao nível da reconstrução quando o prédio já se encontra fora do período de garantia. Em todos estes casos, é necessário contratar com um empreiteiro, recorrendo ao parco fundo comum de reserva ou na falta deste a uma quota extraordinária. É um momento em que todos os cuidados são poucos porque o administrador acaba por ter de tomar decisões que mexem com o dinheiro de todos. Por isso elaborámos um breve guia para auxílio nas principais decisões.

Decida comparando 3 orçamentos. A escolha do empreiteiro não se deve basear no critério da existência por parte do administrador ou da Assembleia de uma empreiteiro “amigo” ou “conhecido”. Não há qualquer inconveniente que qualquer dos condóminos possa sugerir nomes para aumentar o leque de escolha, mas a decisão deve ser informado com base num orçamento que especifique as diferentes parcelas do investimento a efectuar (matérias primas, mão de obra, condições de pagamento, preço, prazos de entrega). O orçamento é a forma mais fácil de controlar a execução da obra, cabendo a Administrador colocar percentagens artigo a artigo, no orçamento entregue pelo empreiteiro. Se o orçamento teve por base um mapa de quantidades, consegue-se controlar a obra na perfeição. Ao ler o orçamento tenha em conta se o empreiteiro é empresário em nome individual, ou uma empresa (e nesta caso se é unipessoal ou não e se têm um capital social que lhe permita suportar uma eventual situação de crise). Qualquer empreiteiro deve ter um escritório físico algures, onde possa reclamar. Empresas ou empresários cujo contacto seja um telemóvel, são sempre de desconfiar, porque em caso de abandono da obra não existe forma de forçar a sua conclusão ou reaver o capital investido.

Pague faseadamente. Em regra o empreiteiro divide o pagamento em várias fases. A primeira com a assinatura do contrato de empreitada ou a adjudicação do orçamento pela Administração em Assembleia, uma segunda tranche a meio da obra, e a última após a conclusão dos trabalhos e aceitação da obra. Um esquema de 40%, 30%, 30% salvaguarda os interesses do dono da obra. Se o empreiteiro exigir um adiantamento superior a 50% do valor da obra isso pode bem significar que está numa situação desesperada e precisa da empreitada como meio de liquidar dívidas ou terminar trabalhos antigos. Qualquer empresa têm crédito nos fornecedores a 60 ou 90 dias, pelo que a desculpa de o dinheiro servir para comprar materiais, não serve. Outro sistema de pagamento justo para ambas as partes, decalcado das grandes empreitadas ou das empreitadas de longa duração é o recurso ao auto de medição. Os pagamentos no contrato dependem de um auto de mediação efectuado pelo fiscal da obra, que deve ser um representante do condomínio, num esquema próximo do seguinte: Ao dia 25, faz-se o auto de medição (cálculo dos trabalhos já executados) e paga-se ao empreiteiro no dia 28, para ele poder pagar ao pessoal no dia 30.

Avalie por comparação. O estado atesta a capacidade das empresas através da concessão de alvarás por parte do INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário. Uma empresa ou empresário em nome individual com alvará activo, têm pelo menos os impostos do ano anterior regularizados, pagamentos efectuados à segurança social, ausência de acidentes em obra, registo criminal dos legais representantes imaculado, e passou ainda por um regime probatório. E embora não signifique que a sua situação financeira seja estável, dá mais garantias de que uma que tenha o alvará caducado ou nem o tenha. Pode consultar em qualquer altura a situação do alvará em: http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/consultaemp/Paginas/Alvara.aspx. Preferencialmente deverá ter a categoria de Empreiteiro Geral ou Construtor Geral de Edifícios de Construção Tradicional de classe 2 ou superior. Esta classe 2, permite fazer obras de valor até 320.000€

É claro que para além deste requisito de ordem formal o administrador pode ainda efectuar outras diligências para aferir da idoneidade da empresa ou do empresário, como o pedido de referencias de anteriores empreitadas ou a formulação de um pedido para que o mapa de quantidades no orçamento seja especificado. Se o empreiteiro não for capazes de apresentar preços artigo a artigo, é um claro sinal de falta de capacidade técnica da sua estrutura. Além de ser preocupante quando surgirem as alterações em obra. Os trabalhos a retirar terão sempre preços baixos e os novos trabalhos terão sempre preços altos.

Exija garantias. As obras destinadas a longa duração têm um período de garantia legal de 5 anos. Qualquer empreiteiro que convencione um período superior pode ser uma boa escolha. A prestação de uma garantia bancária por parte do construtor no âmbito do contrato ou o estabelecimento de uma cláusula penal em caso de abandono da cobra pode ser igualmente uma garantia para o dono da obra. Outra opção é convencionar o direito de retenção dos equipamentos e materiais até à finalização da empreitada com a aceitação da obra.

Cuidado com os trabalhos a mais. O ideal é planear a obra evitando que não existam obras a mais, porque nesse caso o empreiteiro tem direito a ajustar o preço da empreitada. Isso é uma porta aberta para o aumento de custos e o resvalar impune dos prazos.

Qual é a validade de uma deliberação da Assembleia sobre uma parte do prédio pertencente a um Condómino?

Carlos Canaes — Fri, 06 Mar 2009 17:33:05 +0000

É ineficaz. A assembleia só se pode pronunciar sobre as matérias relativas às partes comuns. A nosso ver, emana do Direito de Propriedade, que as fracções autómonas, propriedade exclusiva dos condóminos, não possam ser objecto das deliberações da Assembleia de Condóminos. Neste sentido, entre muito outros autores, Pires de Lima e Antunes Varela, no seu Código Civil Anotado, Vol. III, p. 448, onde se pode ler: “quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertecente em propriedade exclusiva a um dos condóminos), a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique, o condómino afectado a todo o tempo pode arguir o vício que ela enferma”.

Situação diferente, mas cada vez mais comum e com desfecho semelhante, é por exemplo num defeito construtivo, a Assembleia deliberar que o empreiteiro ou o construtor respondem quer quanto às obras a realizar nas partes comuns, quer nas próprias fracções. Aqui estamos a meu ver, numa situação de ilegitimidade do proprietário da fracção, que terá de intervir no processo de modo próprio sob pena de ilegitimidade.